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物业与物业管理的基本概念

拟稿人：贵州青鸟物业管理有限公司曹意乔

物业的含义01从广义来讲，是指财产、资产、拥有物、房地产等。02从物业管理的角度来说，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及以之配套的设施、设备和相关场地。03物业第一章物业与物业管理

（二）物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：1、居住物业2、商业物业3、工业物业4、其他用途物业

030201物业由“专有部份”和“共有部份”构成。专有部份的权能。是指业主的住宅或经营性用房（即业主购房合同所附图纸红线范围内的套内面积），业主对专有部份享有占有、使用、收益、处分的权利。物业的构成

共有部份的权利和义务。指物业红线范围以内专有部份以外的空间、结构、天台、配套的设施设备、道路、场地。“业主对专有部份以外的共有部份享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

国务院《物业管理条例》所称“物业管理”，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理的法律关系物业管理的法律关系是指物业管理法律关系的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。这种权利和义务关系是依法而形成的，是法律调整物业管理关系的结果。0102

“物业管理”需从以下四个方面理解：01“物业管理”是一专业名称，它至少包含以下几个方面的内容。“物业管理”是指业主行驶对物业共有部份的共同管理权，通过市场化竞争原则，选聘具有资质的物业管理企业或其他管理人，来实现对物业共有部份的共同管理权的经济活动。02

“物业管理”这一名称在国际上已有100多年的发展历史，我国使用“物业管理”这一名称符合国际惯例。“物业管理”这一名称比较准确地反映了物业管理的内容和内涵。0102

0102“物业管理”活动的基础是物业服务合同。“物业管理”所提供的产品带有典型的公共产品属性：即“整体提供”，“集中消费”，“不可储存”的属性。物业服务的产品是管理服务人员的行为过程，一旦服务提供，业主和物业使用人如果不及时消费，又不可能储存起来等他来消费。

物业管理活动，本质上是一项民事法律活动。01物业管理企业和业主大会之间不是依附或隶属关系，而是两个平等的民事主体。02业主选聘物业管理企业来提供物业管理服务，完全是一种市场行为。03

业主可以通过招投标方式选聘物业管理企业，也可以采用协议或其他方式选聘物业管理企业。通过何种方式选聘物业管理企业是业主的权利。

物业管理服务的基本内容常规性公共服务。是物业管理企业向业主和物业使用人提供的最基本的管理与服务工作，目的是确保物业的完好率与正常使用，保证物业区域内环境整洁优美和正常的生活和工作秩序。常规性公共服务工作住户每天都能感受到。常规性公共服务工作包括以下内容（共八点）

房屋共用部位的维护与管理。01这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作，包括房屋外观完好整洁；小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；无违反城市规划的违章建筑；房屋完好率达98﹪以上；零修及时率达98﹪以上，零修合格率达100﹪，建立回访制度和回访记录；房屋资料档案齐全，管理完善、并建立住房档案。02

房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。这是为保持共用设施设备正常运行和完好率而进行的管理服务工作。它包括供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、监控这些公共设施设备的图纸、质量运行日志、维保计划等。

环境卫生、绿化管理服务。这是为净化物业环境和美化物业环境而进行的管理服务工作，包括管理区域内室内外的环境清洁、消杀和保洁，卫生设施及商业网点的卫生管理，以及园林绿地的管理与修剪。

物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。这是为维护物业正常的生活或工作秩序而进行的一项配合和协助公安机关进行的一项专职工作。

物业装饰装修管理。这是为保障房屋主体和承载结构在业主二次装修中发生损坏的工作，包括装修的申请与审批、办理装修手续、装修期间的巡查管理、违章装修的处理、装修施工结束后的验收等。

0102物业档案资料的管理。专项维修资金的代管服务。

针对性专项服务。是指物业管理企业为满足部份住户、经营户工作、生活需要而提供的各项服务。委托性特约服务。是指物业管理企业根据个别住户、经营户的特殊需求，在自己有能力解决的情况下向住户、经营户提供的有偿服务。

物业服务质量。物业服务质量是指物业管理企业为业主和物业使用人提供的管理服务工作，要有一个具体的质量要求，或者是可以量化的标准供双方对服务品质进行考核。

收费标准。收费标准是指物业管理企业，每月按每建筑平方米多少钱，向业主和物业使用人收取物业服