产品策划分析报告.pptxVIP

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2#地块盈亏平衡点分析产品整体盈利能力有较大提高；方案1更为均衡，后期产品价值潜力更大。方案2则更易达到盈亏平衡点。别墅10000洋房6500高层5500方案1780078000000171601115400001428078540000268080000方案2420042000000249601622400001176064680000268920000

项目属性中低容积率小盘独特自然资源高端规划优势低配套依赖度产品市场风险小“低+高”产品组合客层定位——选择性；产品形态——创新性；产品内涵—同质性；高端产品高端产品

产品内涵的同质性：高端产品产品形态的差别性：创新产品生活配套的依赖性：低依赖度产品高端产品+独特资源充分发挥资源优势只为一个阶层打造填补市场空白发掘产品价值潜力规避当前配套劣势1+12顺应市场发展产品策划原则

产品组合分析

基本研究思路低市场风险整盘品质产品组合单方土地利润率

从静态盈利能力选择产品组合从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收益（简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行详尽的分析）从以上的分析可以看出：从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度+高密度”的构筑策略在低密度物业形态中独立别墅的盈利能力最高高密度物业形态中高层的盈利能力最高单方土地贡献率镇江市场各物业形态盈利能力静态分析低密度之间比较物业形态容积率售价土地单方收入建造成本土地单方成本土地单方收益独立别墅0.3515000525020007004550双拼别墅0.5585004675200011003575联排别墅0.765004550200014003150高密度之间比较花园洋房152005200200020003200多层1.442005880200028003080小高层1.845008100200036004500高层2.5450011250250062505000

从静态盈利能力选择产品组合从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收益（简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行详尽的分析）从以上的分析可以看出：从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度+高密度”的构筑策略在低密度物业形态中独立别墅的盈利能力最高高密度物业形态中高层的盈利能力最高单方土地贡献率镇江市场各物业形态盈利能力静态分析低密度之间比较物业形态容积率售价土地单方收入建造成本土地单方成本土地单方收益独立别墅0.3514000490020007004200双拼别墅0.5575004125200011003025联排别墅0.755003850200014002450高密度之间比较花园洋房147004700200020002700多层1.442005880200028003080小高层1.845008100200036004500高层2.5450011250250062505000

低密度部分打造90墅研判经济条件市场条件客源条件土地成本高，单位土地成本大高于单位建造成本，偷容积率有现实意义。普通正常联排存在巨大价差，价格杠杆作用生效。普通联排客户与市中心公寓客户之间存在中间层客户。市中心公寓普通联排90墅上海300600300镇通联排客户与市中心公寓客户之间存在中间层客户。镇江市场90墅产品开发及销售条件缺乏市场支撑及客源支撑。

VS90墅，搭建后

南山浅水湾小联排

低密度部分打造楼盘总套数可售套数发布日期叠加可售联排可售蓝山花园7802010/10盘总套数可售套数发布日期魅力之城五街区1802010/3/4魅力之城五街区602010/1/11魅力之城五街区1202009/11/27魅力之城五街区612009/11/27魅力之城五街区1802009/10/16魅力之城五街区402009/7/30万科红郡、蓝山别墅印证了镇江200-300万联排别墅的购买能力，这个阶层是本案别墅应该追逐的客户。

低密度部分打造镇江市场各物业形态盈利能力静态分析低密度之间比较物业形态容积率售价土地单方收入建造成本土地单方成本土地单方收益独立别墅0.3515000525020007004550类独栋0.6110006600200012005400双拼别墅0.5585004675200011003575联排别墅0.765004550200014003150在容积率及用地条件许可的前提下，优先考虑舒适性、功能性更强的别墅产