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我国房地产金融风险评估与防范：体系构建与策略探究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

自改革开放以来，我国房地产市场经历了从无到有、从小到大的快速发展历程，为推动经济增长、改善居民居住条件做出了重要贡献。上世纪90年代初，随着住房制度改革的推进，福利分房制度逐渐退出历史舞台，商品房市场开始萌芽，我国房地产市场开始起步，以试点为主，政府逐步放开土地使用权，允许房地产开发企业进入市场。1998年起，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。居民住房消费需求得到释放，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势，城市住房价格也逐渐上涨。

进入21世纪，特别是2003年以来，我国房地产市场进入快速发展阶段，房价持续攀升。这一时期，城镇化进程加速、居民收入水平提高、住房需求旺盛以及宽松的货币政策等因素，共同推动了房地产市场的繁荣。房地产开发投资规模不断扩大，房地产企业数量迅速增加，房地产市场的活跃度和影响力不断提升。然而，房地产市场的快速发展也带来了一些问题，如房价上涨过快、部分城市房地产库存积压、房地产市场结构不合理等。为了促进房地产市场的平稳健康发展，政府陆续出台了一系列调控政策，从土地供应、信贷政策、税收政策等多个方面对房地产市场进行引导和规范。

近年来，在“房住不炒”定位和因城施策、分类指导的政策调控下，我国房地产市场总体保持平稳运行，房价过快上涨的势头得到有效遏制，市场结构不断优化。但同时，房地产市场也面临着一些新的挑战和风险，如房地产企业债务风险上升、市场预期不稳定等。2020年以来，受新冠肺炎疫情等因素影响，房地产市场短期受到较大冲击，销售面积和销售额出现一定程度的下滑。随着疫情防控形势好转和政策效应的逐步显现，房地产市场逐步恢复，但市场分化现象依然存在，部分城市房地产市场调整压力较大。

房地产金融是房地产业发展的重要支撑，在房地产市场的运行过程中，金融机构为房地产开发、销售等环节提供了大量的资金支持，包括房地产开发贷款、个人住房贷款等。然而，房地产金融在促进房地产业发展的同时，也积累了一定的风险。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。一旦房地产金融风险爆发，不仅会对金融机构造成巨大冲击，导致银行不良贷款增加、资产质量下降，甚至可能引发系统性金融风险，危及整个金融体系的稳定。美国2007年爆发的“次贷危机”，就是由于房地产市场泡沫破裂，导致大量次级抵押贷款违约，进而引发了全球金融风暴，给世界经济带来了巨大损失，这也为我国防范房地产金融风险敲响了警钟。

此外，房地产金融风险还会对实体经济产生负面影响。房地产业产业链长，涉及建筑、建材、家电等多个行业，与实体经济密切相关。当房地产金融风险发生时，房地产市场投资和消费需求下降，会导致相关产业生产萎缩、企业经营困难，进而影响整个经济的增长速度和就业水平。房地产金融风险还可能引发社会问题，如购房者资产缩水、房地产企业破产导致的失业等，对社会稳定造成不利影响。因此，深入研究我国房地产金融风险评估体系与风险防范具有重要的现实意义，有助于及时发现和化解房地产金融风险，维护金融稳定和社会稳定，促进房地产市场和国民经济的健康发展。

1.1.2研究意义

理论意义：完善房地产金融风险研究体系。目前，虽然国内外学者对房地产金融风险进行了一定的研究，但由于房地产市场的复杂性和动态性，以及各国经济体制、金融环境的差异，现有的研究仍存在一些不足之处。本研究通过对我国房地产金融风险的深入分析，构建适合我国国情的房地产金融风险评估体系，丰富和完善了房地产金融风险的理论研究。有助于深入理解房地产金融风险的形成机制和传导路径。房地产金融风险的形成受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策法规、市场供求关系、金融机构行为等。通过对这些因素的系统分析，揭示房地产金融风险的形成机制和传导路径，为进一步研究房地产金融风险提供了理论基础，也有助于深化对金融风险与实体经济关系的认识。房地产金融作为金融体系的重要组成部分，其风险状况与实体经济的发展密切相关。研究房地产金融风险，能够更好地理解金融风险如何在金融体系和实体经济之间相互传递，以及如何通过宏观经济政策和金融监管来防范和化解这种风险，从而丰富了金融与经济关系的理论研究。

实践意义：为政府部门制定房地产市场调控政策提供参考依据。准确评估房地产金融风险，能够帮助政府部门及时了解房地产市场的运行状况和潜在风险，从而制定出更加科学合理的调控政策。在房价上涨过快时，政府可以通过收紧信贷政策、加强土地供应管理等措施，抑制房地产市场过热，防范金融风险；在市场低迷