月上海宝山区殷高西路333号项目市场研究与定位报告（223页PPT）.pptxVIP

宝山区殷高西路333号项目市场研究与定位报告201X.04

目录Part01现存问题分析现存问题分析Part02经营层面解决方案宏观市场研究、商业市场研究、项目自身研究、消费者研究、项目定位Part03建筑规划层面问题及解决方案落位方案、财务分析建筑规划层面解决方案Part04落位方案与财务分析

Part01现存问题分析

问题列举问题一：现有业态混乱，鱼龙混杂，假货横行，配比不合理，零售比重过大。对项目的经营业态缺乏管控，给人以杂乱的感觉。空置空置3F2F1FB1停车场影院在建停车场空置皮革城专业市场形态，档次较低运动城（部分）服装（部分）零星散售，仅有部分店铺开业，品牌档次低美广（部分）永辉超市新开业，档次一般，经营情况较差整个商场人气最旺的部分大卖场业态是相对独立的自我生存型业态，对其他业态的依赖性较少。

问题列举问题二：管理混乱，广场特卖无规划，拖低项目整体档次，阻隔东西人流互动。广场内搭建的临时商铺

问题列举问题三：商场规划布局不合理，缺乏有效联动。美食广场B1层美食广场作为一种能够引导人流的目的性业态，占据了该层西区的最佳位置，主动线的设置使得餐饮的后厨区直接面对南面商铺，导致南面商铺难以使用，西面的商铺也处于空置状态。主动线难以使用餐饮后厨区空置难以使用，空置后厨区南面空置商铺商铺现状

总结可以发现，项目现实问题较多，主要可以分为经营和建筑规划两个层面。经营层面问题列举无区间主题划分，给人以凌乱的感觉；业态混乱，鱼龙混杂，配比不合理；品牌档次低，假货横行，对消费者吸引力不强；对项目的经营业态管理失控，给人以杂乱，凌乱的感觉；广场特卖无规划，阻隔东西人流互动。建筑规划层面问题列举商铺划分布局不合理，缺乏有效联动；水平动线过长，过直，缺乏变化，主副动线无明显区分；垂直动线过少，部分客梯无明显标示；外立面缺乏规划，比较单调；精神堡垒，广告位等缺乏，商业价值无法体现。

Part02经营层面解决方案

解析路径要解决商场的经营性问题，就必须找准商场的定位方向，并有专业的管理团队来执行，而何种定位是适合本项目的，还需进一步分析。如何解决存在问题？产权出售业态混乱精准的商场定位问题提出档次较低专业的管理团队管理混乱何种定位是适合项目的？

2.1宏观市场研究

城市属性上海地处长江三角洲，是中国经济、金融、贸易、会展和航运中心。如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市。项目位于上海宝山区?上海是中国的经济、交通、科技、工业、金融、会展和航运中心之一，也是中国大陆首个自贸区“中国（上海）自由贸区”所在地。?上海市总面积6340平方公里，至年末，全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。（2014年上海国民经济与社会发展统计公报）。?上海拥有轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国前列，已形成初步的网络格局。上海港也成为中国最大的枢纽港之一，共有35个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。

城市GDP上海市整体经济实力在直辖市城市中名列第一，近两年增速在5%-8%之间，房地产保持稳定发展状态。物业影响GDP对于物业的影响方式上海市2010-2014年国内生产总值（亿元）CAGR=6.54%GDP增加和经济结构的改善将使当地重点企业不断扩张，需要更多和质量更好的办公面积；同时活跃的经济将吸引更多的外资企业租户进入上海，他们将成为甲级办公楼主要租户。24000160008000018.012.06.023560.9421818.15办公正面20181.7219195.698.217165.9810.3GDP增加将带动人均收入增长，由此提高居民的消费意正面愿和消费能力，提高社会商品零售总额，将需要更多的零售面积满足消费者的需求。7.57.7商业酒店7.00.0GDP增加和经济结构的改善将使上海市的会展、旅游、正面2010年2011年2012年2013年增速%2014年商务的人员流动更为频繁，由此增加对于酒店的需求量。GDP总量（亿元）2014年直辖市GDP总量（亿元）GDP增速与房地产发展关系24000160008000023560.9421330.80小于4%4%-5%5%-8%大于8%15722.4714265.40萎缩停滞稳定发展高速发展上海北京天津重庆

城市人口上海常住人口增长缓慢，涨幅趋小，预计未来人口变化不大。在2014年直辖市常住人口排名中，位列第二，人口基数稳定。上海市2010-2014年常住人口（万人）2014年直辖市城市人口状况（万人）3000.002750.002500.002250.002000.0025.020.015.010.05.04000300020001000