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华润苏果项目前期报告纲要
目录
一、徐州房地产市场概况3
（一）2006年度徐州市房地产行情综述3
1、2006年1-3月份徐州市房地产市场主要经济指标3
2、近年土地市场与商品房供给形势5
3、2006年一季度商品住房供给和销售分析7
4、商品住宅价格分析8
5、房地产市场走势分析与预测10
（二）购房决策因素与市场主流产品11
1、住宅消费者购买决策影响因素11
2、徐州房地产主流产品市场调查13
二、项目分析14
（一）项目概况14
1、项目规划设计要点14
2、项目环境特征15
（二）市中心板块楼盘分析16
1、最近可比性楼盘16
2、项目生命周期内竞争性楼盘分析18
（三）项目SWOT分析19
三、项目定位21
（一）目标消费群体定位21
（二）目标市场消费者行为特征22
（三）项目定位25
（四）产品特性25
1、建筑风格25
2、户型配比26
3、智能化水平26
4、生活配套26
5、后期物业27
四、项目运作思路27
（一）商业部分27
（二）住宅营销28
1、营销策略28
2、营销主题29
3、营销推广29
一、徐州房地产市场概况
（一）2006年度徐州市房地产行情综述
2006年一季度市区商品住宅均价为2367元/平方米，2005年四季度住宅
均价为2358元/平方米，上涨0.38%。今年以来，徐州市房地产市场总体
况保持了较为稳定的发展态势。房地产投资稳健增加，诠释商品房销售规模、
住宅均价等市场主要运行指标趋于稳定，实现理性回归。
1、2006年1-3月份徐州市房地产市场主要经济指标
土地市场方面，2006年1-3月份全市共计挂牌出让4宗地块，出让土地
面积87.85万平方米，成交价格11.74亿元。
商品房预（销）售方面，据徐州市房产管理局统计资料，2006年1-3月份
共批准预（销）售许可证为22个，批准预（销）售商品房建筑面积为63.56
万平方米，其中商品住宅建筑面积为51.96万平方米，比2005年一季度上
涨103.84％。
表一：徐州市2005、2006年一季度商品房预售面积比较表
2005年一2006年一两季度相
类型
季度季度比
住宅上涨
25.4951.96
（万㎡）103.84％
表二：徐州市2005年四季度、2006年一季度商品房预售面积比较表
2005年四2006年一两季度相
类型
季度季度比
住
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