世邦魏理仕：2025年上半年上海房地产市场回顾报告.pdfVIP

2025年上半年，上海办公楼市场共有4个新项⽬⼊市，累计供应达30.2万平⽅⽶，环⽐下降3.9%。

其中第⼆季度共录得2个新项⽬交付，分别是四川北路的滨港中⼼，以及位于浦东其他板块的新岸商业

中⼼，共计体16.3万平⽅⽶。

尽管⾯临新增需求不⾜和空置率上⾏的挑战，上半年市场仍表现出了⼀定的活跃度。全市净吸纳环⽐

上升126.1%⾄17.3万平⽅⽶，整体空置率较去年年底上升0.3个百分点，达到22.4%。

从⾏业需求来看，上半年⾦融业以22%的占⽐继续领跑市场，主要受到基⾦和⾮银⾦融机构的推动；

消费品制造业位居第⼆，占⽐17%，主要来⾃快消品和家居类企业的扩张需求；TMT位列第三，占⽐达

16%，跨境电商和互联⽹平台公司的扩张成为其主要驱动⼒；专业服务业排名第四，占⽐10%，主要来

⾃法律和传媒类企业的搬迁扩张需求；此外，第三⽅办公运营回归前五，占⽐达6%，反映出在市场环

境调整背景下，部分业主开始倾向合作运营模式以提升物业吸引⼒。

从区位表现来看，花⽊活跃度提升⾄第⼀位，主要来⾃陆家嘴等核⼼地段的外溢需求以及张江等产业园

区内企业的升级搬迁需求，并以消费品制造业和⾦融⾏业尤为活跃；虹桥受益于跨境电商⾏业的扩张，

跃升⾄第⼆位；真如保持第三，以中⼩型企业的搬迁需求为主；⼈⺠⼴场提升⾄第四位，受益于部分医

美机构和酒店集团的⼊驻需求；北外滩位列第五，主要来⾃TMT和⾦融⾏业的驱动。

租⾦⽅⾯，上半年全市租⾦报价较去年年底下降3.0%⾄每⽉每平⽅⽶247.2元，有效租⾦下降4.3%⾄

每⽉每平⽅⽶174.4元。各⼦市场均呈现出了不同程度的下滑。

2025年上半年，上海零售物业市场迎来三个新项⽬开业，分别是位于浦⻄次级商圈的滨港商业中⼼、

鑫耀·光环live和位于新兴商业圈的前滩陆家嘴⼴场，体总计19.4万平⽅⽶。新项⽬集合购物美⻝、创

意运动、户外休闲空间打造夏⽇活⼒新场域。

受新增供应⼊市及⼤体项⽬良好的商户⼊驻影响，全市净吸纳录得13.4万平⽅⽶，空置率环⽐上升

0.7个百分点⾄8.6%。存市场中，核⼼商圈多个项⽬中的品牌调整进程已经趋于稳定，⾄此上半年租

⾦⼩幅下降⾄每天每平⽅⽶31.9元。

需求⽅⾯，餐饮品类需求位居第⼀，占⽐45%，成为上半年市场需求主⼒。其中以云贵川菜系为主的

中餐品牌持续活跃，诸如果yeego在上海港汇恒隆⼴场开设⾸店，酸奶、中式茶饮品类热度有所提

升，牧场奶仓的上海⾸店落址⽇⽉光中⼼，椿⽥熟成茶⾏在季内接连在新天地时尚II和港汇恒隆⼴场开

设⻔店。

零售业态需求占⽐提升⾄41%，其中服饰品类需求占⽐23%，潮流服饰及户外运动品牌布局活跃。⼀

线户外背包品牌Gregory的中国⾸店落址上海港汇恒隆⼴场，体育⽤品零售品牌迪卡侬则于6⽉28⽇在

新天地开业。更有MLB、maiaactive、蕉下等分别在不同层级商圈开业。此外，玩具礼品与珠宝饰品

品类延续热度，⻄班⽛珍珠饰品牌GIO挚澳则聚焦核⼼商圈，连开两家新店。卡游进驻宏伊国际⼴场开

拓⾕⼦新玩法，Popmart、MINISOLAND等潮玩礼品零售品牌于南京⻄路等核⼼商圈开设⼤型⻔店，

打造沉浸IP探索空间，渲染愉悦氛围。

⼆季度共有三个新项⽬⼊市，共计45万平⽅⽶，分别是熠跃嘉定产业园项⽬⼆期（三层坡道+⼀栋三层

电梯库），⾯积20万平⽅⽶，丰树奉贤物流园（双层坡道库），⾯积9.9万平⽅⽶，上海临港普洛斯国际

物流园⼆期(J)地块（双层坡道库），⾯积14.7万平⽅⽶。上半年新增供应共计66.1万平⽅⽶，同⽐下降

31%，占到全年新增供应的60%，集中在嘉定、松江、奉贤和临港。

⽆惧关税波动，上海⼯业总产值及消费稳步增⻓，在“以价换”刺激下仓储市场迎来近36.4万平⽅⽶

的净吸纳，上半年净吸纳达到53万平⽅⽶。空置率较⾼的⻘浦和⾦⼭通过极具竞争⼒的租⾦在环沪

市场中赢得客户⻘睐，在本季度分别录得超过10万平⽅⽶的净吸纳，包括“618促销活动“叠加“以旧换

新”国补政策推动的快递快运及供应链物流的扩张，此外还包括某知名汽⻋制造商在⾦⼭新租为代表的

制造业企业扩张。松江本季亦表现抢眼，靠近市中⼼的九亭及泗泾板块以及靠近⾦⼭的⽯湖荡板块均有

所去化。另⼀⽅⾯，核⼼市场如闵⾏和浦东机场由于租⾦较⾼，呈现租户净流出，空置率接连攀升。

全市空置率相⽐⼀季度下滑1.2个百分点⾄27.8%，其中⻘浦由⼀季度的48