“天泰公寓”策划报告.pdfVIP

“天泰公寓”策划报告

序论

历经多年，几经周折，天泰公寓项目即将启动兴建。在定位上，已经确定了本项目的高层定

位，项目的规划设计，施工方案也已经基本完成。项目的营销准备工作即将开展。在后阶段，

清楚的认识市场的特点，项目的优缺点，充分了解项目的目标顾客群体特征，依据此，而在

产品、价格、形象推广上作出高瞻远瞩，战略上的规划，制定行之有效的策略方案，成功的

把项目推向市场，成为后续工作的重点。

一、项目概况

1、项目名称：天泰公寓（暂命名，宜重新命名）

2、项目位置：项目位于龙柏路，临近二环线

3、土地性质综述：本项目的用地位于居民区，一块由交通道路围和的，约12000㎡的地块

内，此块地的性质：市邮政局的宿舍（约4000㎡）；正在兴建的四方公司两栋多层的安置房

（约3400㎡）；一个占地面积383㎡的幼儿园。再者，本项目的用地。

本项目的经济技术指标：

规划面积：2753.83㎡

用地面积：630.07㎡

总建筑面积：11779.23㎡

其中：地上建筑面积：10162.08㎡

地下部分建筑面积：1617.15㎡

建筑密度：22.83%

容积率：4.91

停车数量：33辆

其中：地下停车数量22辆

二、项目分析

（一）项目环境分析

1、自然景观

本项目可说是位于一个成熟的居民区里，周围密布着大量的高度相差不多的多层住宅建筑。

该居住区地势平坦，没有较大的地势起伏，周边无山景、无水景。且居民区内规划的绿化景

观不多。少量的花、草绿景，还因为没有得到一定的维护、保养，显得脏、乱。天泰公寓规

划楼层17层，因此该项目8层以下的自然景观环境毫无特色，说不上有自然景观，但在8

层以上，因其高度，可基本上俯瞰到该层居民区的全景，视线没有过多的阻挡，视野变得相

当的开阔，三湘南湖市场等都可尽收眼底。

2、环境卫生、社会治安情况：

该地段形成了一个比较大的居民区，但其性质较为复杂，没有统一、集中的管理，因此在环

境卫生方面，并不是十分理想，不如整体开发居住小区，各种小摊小贩、饭店、小店铺、菜

市场的存在，给该地区的卫生造成了一定的影响。在社会治安方面，没有一种有效的监管，

存在着安全隐患。

3、交通条件：

该项目邻近二环线，靠近三湘大市场，马王堆市场，在交通方面相当优越，出行方便快捷，

无交通之苦。公交线路有139、142、环城巴士等。亚交通情况也十分良好。

1

4、配套设施：

本项目所处地段是居住人口较集中的区域，各种配套设施十分完善，衣食住行等都可以满足

居民的需要。大型娱乐休闲有：新族凤凰城，学校有火星小学、田家炳中学等。

（二）、项目SWOT分析

对于一个项目策划，首要的是清楚项目优缺点，只有这样，才能在宏观上整体把握，克服弱

项，化弱为强，制定有效的营销策略。

1、优势分析

①配套优势：本项目的配套十分完善，休闲娱乐、生活购物、读书上学等十分方便，交通也

十分方便。相对于附近居住小区（如梦泽园、王府花园、雍景园），这无疑是一个较大的优

势。

①定位优势：该项目定位于高层住宅，这在该地段是唯一一幢高层住宅。很明显的区别于其

他多层住宅，有利于营造成高档楼盘的形象。再者，高楼层的房子，在景观、通风、采光等

方面有着明显的优势。

①品牌优势：天泰房地产开发公司在该区域成功地开发了天泰花园的一期二期，销售率几乎

达到100%，一期全部卖完，二期仅剩一套。在物管、公司信誉方面，在各老客户心中形成

了良好的形象，该公司在本区域有着一定的影响力。

2、劣势分析

①项目用地规模劣势：项目用地面积只有2753.83㎡，因此无法形成一种较为独立的环境，

也无法设置与生活相关的配套设施，作为单体高层，在安全问题方面，也很难与居住小区相

比，特别是该项目的一层还规划为商铺，来往的人多、杂，更加给住宅增加了安全隐患。

①户型方面：

A、该项目为“板”式结构，进深超过16米。对这样一种结构，进深过长，可以肯定，有部

分空间的通风、采光就会受到影响，导致通风、采光不畅。而对于本项目，且由于该区域较

大的建筑密度，对于低楼层（8层