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重庆公共租赁房制度和模式分析

目录

TOC\o1-3\h\u8491重庆公共租赁房制度和模式分析 1

176771.1重庆公共租赁房概念 1

176021.2重庆公共租赁房制度 2

295711.2.1投建模式 2

199251.2.2准入机制 4

313761.2.3运营模式 5

130531.2.4退出机制 8

145381.2.5管理模式 9

64821.2.6监督机制 10

1.1重庆公共租赁房概念

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁房是指投资者(政府或企业等)持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房[13]。公共租赁房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，从共性来看，属于廉租住房的一种形式，只是保障范围更广泛。

公共租赁房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况[14]。当低收入家庭收入发生变化时，有严格的退出机制。从各地的实践看，目前的公共租赁房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等。其未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口[15]。

重庆市公共租赁房是指在住房市场化大背景下，由政府投资并提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由国有企业持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋，重点指向“夹心层”人群，包括新就业大学生，外来务工人员群体。它也与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓这5种保障方式，形成“1+5”保障性住房体系，达到城市保障性住房的“全覆盖”。

1.2重庆公共租赁房制度

1.2.1投建模式

在公共租赁住房的投建模式上，重庆坚持以政府主导、产权公有为原则，确保公共租赁住房的准公共产品属性。根据实际需求和存量房屋现状的不同，主城区和郊县采取不同的房源筹集模式:主城区以大规模新建为主;郊区以收购和改建为主。

（1）开发主体

主城区公共租赁住房开发主体是以重庆地产集团(以下简称“地产集团”)和重庆市城市建设投资公司(以下简称“城投公司”)为首的市政府设立的八大投资公司(以下简称“八大投”)，性质均为国有独资公司。“八大投”包括城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司，设立符合现代企业法人制度，采取市场化运作，供给民生投资，被称为重庆的“第三财政”。“八大投”主导重庆市主城区全部公共租赁住房建设，并根据七部委《指导意见》中公共租赁住房建设“谁投资，谁所有”的原则，作为公共租赁住房的业主代表政府享有住房所有权[16]。其中，地产集团注资10亿元设立了100%控股子公司——重庆市公共住房开发建设投资有限公司具体推进建设项目，城投公司也成立了城投公共租赁住房建设有限公司负责公共租赁住房的开发。

（2）土地供给

重庆公共租赁住房建设用地需求量达3万亩，全部划拨自市政府土地储备机构。充足的土地储备使土地得以有序整治和出让，是重庆公共租赁住房大规模兴建的基础性条件。

2012年，为规范土地一级市场、保证房地产市场平稳发展，重庆市出台《重庆市国有土地储备整治管理办法》(以下简称《重庆土地储备管理办法》)，开始实施土地储备制度改革。《重庆土地储备管理办法》的实质性内容是将土地一级市场经营权全部收回，通过政府特许经营的方式，由市级土地储备机构(包括地产集团、城投公司、重庆市渝富国有资产管理公司等，即后来的“八大投”)经营。在征收土地后，投入资金进行拆迁安置或置换搬迁、土地整治、“七通一平”，再将“熟地”移交土地出让中心挂牌交易[17]。区别于传统的“土地财政”模式，土地储备制度改革后，原有土地一级市场的巨额增值收益不再被房产商占有，而是进入代表公共利益的国资系统。为了解决房地产开发商囤地产生的大量土地闲置问题，重庆市国土部门还明确规定以项目决定供地，且每次批地的规模控制在300亩以内[18]。房地产开发商在建项目到位投资不超过总投资的50%时，不再批准下一项目地块。这样一来，重庆市的土地储备主要控制在政府而非开发商手中，土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断增值的部分，也尽可能多地拿到政府手中。

“八大投”成为重庆民生建设的主力军。自2012年至今，“八大投”已累计储备了30多万亩土地。一方面，政府通过土地储备机构调控土地的供应收放，当需要公益建设用地时可以直接划拨，不必向开发商回购土地，节