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房地产广告法律培训课件

培训目标与总体架构明晰关键法规要求全面解析《广告法》、《房地产广告发布规定》等核心法规，梳理相关法律条文，确保广告宣传活动严格遵守法律红线，避免触犯禁止性规定。防范常见法律风险通过典型案例分析，剖析房地产广告违法违规的常见形式，识别高风险环节，提前预警潜在法律陷阱，降低企业合规风险和违法成本。掌握合规广告操作流程建立完整的房地产广告发布前审核机制，明确各环节责任人，形成标准化操作流程，确保广告内容从策划到发布全程合规，有效应对监管检查。

房地产广告相关法律体系房地产广告法律体系是由多层次、多领域法律法规构成的复杂体系，各法律之间相互补充、相互衔接，共同规范房地产广告行为。主干法律法规《中华人民共和国广告法》：作为广告领域基本法，规定广告活动基本准则《房地产广告发布规定》：针对房地产行业的专门性广告规定《城市房地产管理法》：规范房地产开发经营活动的基本法律相关配套法规《中华人民共和国反不正当竞争法》：规制虚假宣传等不正当竞争行为《中华人民共和国消费者权益保护法》：保障消费者知情权和公平交易权《互联网广告管理暂行办法》：针对网络平台广告的特别规定地方性法规：各地住建委、市场监管局发布的实施细则

广告法主要合规要求广告内容真实性《广告法》第四条明确规定：广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中的项目位置、面积、价格、配套设施等信息必须真实准确，不得有任何虚构成分。不得欺骗误导消费者广告内容不得对消费者产生误导，包括使用模糊表述、有选择性地强调优点而隐瞒缺点、利用专业术语混淆视听等。例如，不得模糊套内面积与建筑面积的区别，或者宣传规划中但尚未建成的配套设施时不注明实际情况。禁止虚假宣传与夸大房地产广告中不得使用国际级、世界级、顶级等绝对化用语，不得对项目品质进行没有事实依据的夸大宣传。对于获得的奖项和荣誉，必须真实存在且具有客观依据，不得自创奖项或随意夸大荣誉级别。

房地产广告发布规定核心解读前置条件要求《房地产广告发布规定》明确规定，房地产开发企业必须已经取得以下证件，才能发布相关广告：土地使用权证书或土地使用权出让合同建设用地规划许可证和建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证（预售商品房时需要）缺少上述任何一项证件，开发企业都不得发布相关房地产广告，否则将构成违法行为。内容表述规范该规定对房地产广告的表述提出了严格要求：禁止对项目规划和设计进行不切实际的表述禁止含有升值或投资回报承诺禁止利用学区房、名校等教育资源进行不当宣传禁止使用世界级、顶级等绝对化用语对未实际建成的配套设施，必须注明以实际建成为准面积表述必须明确是建筑面积还是套内面积

房地产广告基本准则真实性房地产广告中的所有信息必须真实可靠，包括但不限于：项目位置及周边环境建筑面积与套内面积价格及付款方式产权性质及使用年限配套设施及公共服务合法性广告内容及发布过程必须符合法律规定：具备法定前置证件广告审查备案合规不含法律禁止内容发布渠道合法有效准确性广告表述必须准确无误，不得使用：模糊或歧义表达夸张或绝对化用语误导性比较或类比暗示性承诺或保证真实性、合法性和准确性是房地产广告必须遵循的三大基本准则。这些原则不仅是法律要求，也是对消费者负责的体现。严禁在广告中出现虚构、夸大、误导等不实内容，不得对房产价值、投资回报、升值空间等作出明示或暗示性承诺。

广告主体范围房地产广告的发布主体主要包括：房地产开发企业作为项目的开发主体，直接负责项目的规划、建设和销售，是房地产广告的主要发布者。开发企业发布广告时，必须确保已获得土地使用权证、规划许可证等前置证件，并对广告内容的真实性负主要责任。房地产中介服务机构包括房产经纪公司、咨询顾问公司等，代理销售或租赁房产时发布的广告。中介机构发布广告时，必须核实房源信息的真实性，取得合法代理权，并在广告中明确标明中介机构名称。其他相关主体包括物业管理公司、商业运营商等，在提供与房地产相关服务时发布的广告。这类主体发布的广告同样需要遵守房地产广告的法律规定，确保内容真实准确。法律责任分配：广告主：对广告内容的真实性承担主要责任广告经营者：应当审核广告主的证明文件广告发布者：对明知或应知的违法广告承担连带责任代言人：对其代言的商品或服务承担相应责任

不得发布广告的法定情形未取得土地使用权房地产开发企业未取得国有土地使用权证书、集体土地使用权证书或者土地使用权出让合同的，不得发布广告。违反规定发布广告的，构成无证经营，将面临严厉处罚。未取得规划许可证未取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证的项目，不得发布广告。这是确保项目规划合法性的重要前提条件。未取得施工许可证房地产项目未取得建筑工程施工许可证的，不得发布广告。施工许可证是项目正式开工的法定凭证，没有此证意味着项目尚未具备合法