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聚龙山花园小区物业管理方案
目???录
一、项目概况
二、物业管理内容
三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度
五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施
七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
项目
计量单位
数值
项目规划总用地
m2
56663.49
项目总建筑面积
m2
225807.00
住宅面积（8栋）
m2
135241.57
商业面积
m2
6227.50
幼儿园
m2
2044.31
服务站
m2
200.74
文化站
m2
767.23
公厕
m2
64.15
垃圾站
m2
92.00
物业管理用房
m2
103.78
地下停车场/人防
m2
5000
居住户数
户
3240
居住人数
人
9000
户均人数
人/户
2.7
容积率
%
2.5
地下停车位
辆
2203
地面停车位
辆
24
绿地率
%
25.9
车辆进出口
个
3
该项目位于坪山新区，面临青松西路，东挨青兰一路，西靠翠景路。
二、物业管理内容
??物业管理服务应以国家相关政策法规为理论依据，将管理服务有机融合，构建系统化社区服务体系。本服务模式通过全方位管理覆盖住户生活需求，服务项目形成多元化、全方位的服务格局，总体归纳为六项管理、三类服务，即具体包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理及其他公共管理六大方面；常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）以及经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）三类服务形式。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人应与服务中心有效整合，切实落实巡查制度及年度房屋建筑维护与养护计划，严格遵循房屋修缮技术标准及相关工程施工技术规范，完善档案管理，确保房屋正常功能的发挥及结构完整性。
B、工作的多样性
本合同项下，根据房屋的完好状况、季节性变化及住户构成等因素，实施日常维护、季节性维护、重点维护及专项维护等服务形式，并确保相关服务流程的制度化和规范化。
C、工作的针对性
在履行职责过程中，应当依据地域特征、时间节点、房屋状况及住户属性等实际情况，基于不同住户群体的差异化需求及特定环境条件，制定相应的服务方案并实施针对性服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、燃气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理及运行管理两部分构成，实行统一管理。根据设施设备的性质和功能，实施差异化的维修管理措施，严格执行相关的工作质量标准，建立设施设备管理台账及重要设备技术档案，落实定期检查、维修及保养制度，确保各类运行记录完整齐备。通过上述措施，实现设施设备配置完整、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施及附属建筑、构筑物的不同类别，制定并实施巡查制度、维修保养制度、大中修工程验收制度，建立并完善相关技术资料档案。针对特定专项类别（如车库等），应制定专项管理方案并予以落实。通过系统化管理，确保其功能正常、运行顺畅、技术指标达标，并保持基本完好状态。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
基于智能系统构成及分系统设备组成情况，构建适应聚龙山花园智能系统管理需求、具备可操作性的管理体系。应从管理前期介入环节开展人员培训工作，建立健全智能系统设备档案管理制度，规范智能系统运行管理流程，完善系统维护保养管理机制，严格实施设备维护保养质量检查，强化设备维修管理程序。以科技创新为引领，依托智能指挥中心实施统一指挥，提供全方位服务，整合现有资源，优化系统功能，通过严格管理确保智能系统稳定运行。
2、环境卫生管理
本项目严格遵循严格标准与严格要求的环境卫生管理原则，依法履行高质量标准与高频次执行的环境卫生维护职责，切实履行环境卫生管理及环境保护两项法定职能。
2.1卫生管理
本合同项下对房屋公共区域的清洁卫生及垃圾清运管理应达到以下标准：确保环卫设施完备，实施标准化清扫保洁作业，每日完成垃圾清运，按照既定计划开展消毒灭菌及鼠害、虫害防治工作。通过小区清洁卫生及区域管理的全过程控制，确保为住户提供高品质的服
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