2025估价案例分析 (2).docVIP

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一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

(二)某房地产估价机构于2025年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2025年7月10日。注册房地产估价师于2025年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2025年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

(三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。

请问：

1.张某的选择是否正确?

2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)

某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。

1.本估价项目最适宜采用的估价方法是()。

A.修复费用法B.损失资本化法

C.赔偿实例比较法D.损害前后价差法

2.本估价项目的估价结果不包括()。

A.屋面及室内装修修缮费用B.损坏家具家电维修费用

C.房屋使用人周转安置费用D.房屋市场价值的减损额

3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括()。

A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数

(二)

因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

4.本案中征收评估机构的选定程序应当是()。

A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

B.由被征收入推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定

C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

D.由被征收入协商，协商不成的，由征收部门组织被征收入投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是()。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

6.张某对评估结果有异议，首先应当()。

A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估

C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼

7.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是()。

A张某选择房屋产权调换

B.张某要求先补偿、后搬迁

C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿

D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议

(三)

某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

8.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是(