上海市房地产买卖合同标准文本.docxVIP

上海市房地产买卖合同

特别告知（一）

一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本。

二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。

三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：

1房地产权利登记制度分为单独所有与共有两种情形。共有系指两个以上权利人共同享有同一房地产的合法权益。在签订房地产买卖合同时，房地产权属登记证书载明的共有人应当在合同文本中签字并盖章。

原职工已购公有住房并已办理上市出售手续的，其在参与房改购房时的同住成年人应于合同附件五的相关关系项下明确表示同意出售，并签署书面同意书并加盖印章；因故无法在合同中签署书面同意书并加盖印章的，应提供其他形式的同意出售证明文件。

房地产权证登记的权利人应当在出售房地产之前与配偶协商一致；房地产出售之后，若配偶提出异议，应由权利人承担相应的法律责任。

2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。

3房屋交付及交接是指出卖人按照约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人对房屋进行验收并完成接受的法律行为。双方当事人应当在合同第四条中明确约定房屋交付及验收的具体日期，以及确定房屋交付方式。

出卖人将原购买的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应当一并交付给买受人，买受人享有两书所规定的权利。

4房屋质量。质量条款系买卖合同的必备条款，买卖合同所涉房屋应具备正常使用功能。房屋在继续使用的情况下，若超过合理使用年限，房屋所有权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位进行法定程序鉴定。

5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。

6买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。若承租人放弃优先购买权，买受人完成房屋买卖合同登记备案手续后，应继续履行原租赁合同，并与承租人签订租赁合同主体变更协议。

7买卖已设定抵押权的房地产的，出卖人应当提前书面通知抵押权人，并就相关事项达成一致，同时通知买受人有关房地产抵押的情况。

8、房地产买卖后的土地使用权

(1)居住房屋

房屋出售，其占用范围内的国有土地使用权相应转移。对于房地产权证载明土地使用年限的情形，应当在合同第三条第[具体条款]中明确约定。(一)项如实填写。

在未补交土地出让金的情形下，若花园住宅进行出售，买受人应当向市或者区县人民政府房地产行政主管部门办理国有建设用地使用权出让手续，补缴土地出让金，并根据合同第三条第...的规定履行相应义务。(二)项。

(2)非居住房屋

该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。

根据相关法律法规及规章的规定，划拨土地上的房地产买卖中，买受人应当依法办理土地使用权出让手续，并按照规定缴纳土地使用权出让金。当事人应当选择第三条第（）款之规定。(二)项。

除上述情形外，《中华人民共和国土地管理法》对国有土地租赁及土地使用权作价入股等其他土地有偿使用方式作出规定，属于上述情形的，当事人应依照第三条第...之规定进行相应处理。(三)项内约定。

9集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋，未经依法征用，仅限于向房屋所在地的乡（镇）行政区域内符合房屋建设申请条件的自然人出售。非居住用途房屋，仅限于向房屋所在地的乡（镇）行政区域内的集体经济组织或者个体经营者出售。

10住房户口迁移。已实际交付使用的商品房买卖中，除房屋交付及产权过户手续外，房屋内原有户口是否及时办理迁出手续亦将影响合同义务的全面履行。当事人可在合同补充条款中约定户口迁移相关事项。

11根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起十日内，交易双方应就房地产转让事项向业主管理委员会及物业管理单位提交书面告知，并办理房屋维修基金账户户名变更手续。账户内结余的维修基金移交事宜，当事人可在合同补充条款中另行约定。

四、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作