成都 爱美高房产·迎宾大道项目市场定位报告.pptxVIP

成都尺度地产顾问有限公司1爱美高房产·迎宾大道项目市场定位报告二OO六年十二月一十一日

成都尺度地产顾问有限公司2第一部分成都市宏观房地产市场特征研究特别说明：由于前期尺度地产向爱美高公司提交了有关项目的详细的市场调查报告，因此在定位报告中仅使用有关市调部分的结论，有关市场状况方面内容请查阅“爱美高房产·迎宾大道项目市场调查报告”

成都尺度地产顾问有限公司3目前成都房地产市场仍处于一个稳步发展的时期，房地产投资持续增长，商品房施工面积不断增加，但是由于连续两年商品房竣工面积的减少和需求量逐年增加的原因，房地产市场曾一度出现供不应求的局面，直到2006年才逐渐趋于平衡。并逐渐呈现供大于求的状况。在房地产市场大环境和供需关系的影响下，成都房地产价格不断上涨，且增长幅度较大，2006年1-9月市区商品房成交均价4445元/平方米，同比上涨10%；其中，住宅成交价格4181元/平方米，同比上涨13%。由于成都房价在总体上低于全国同等级城市水平，加上成都市城市发展的提速，城市地位和功能的增强将在更大程度上推动房价在相当范围的提升，我们认为房价仍存在较大的上升空间。

成都尺度地产顾问有限公司4第二部分成都市城西区域房地产市场发展特征

成都尺度地产顾问有限公司5城西已经发展成目前成都市各个区域配套最齐全、生活最方便，最能吸引高端居住客户的最适合居住的区域；目前发展的重心向三环外转移；从城市发展来看，成都早期的城市单一核心的布局已开始向多中心发展，城西区域将形成新的城市副中心，发展成为以商业和高端居住为主的核心经济区。

成都尺度地产顾问有限公司6第三部分城西各板块房地产市场发展状况研究

成都尺度地产顾问有限公司7凭借先天独有的区位优势以及周边板块目前的发展状况，羊西线已发展成城西最成熟、最适合居住的代表性区域，羊西板块将秉承城西一贯的中高档品质特点，向三环外大力发展。国宾片区以中海国际社区为龙头，随着片区内大量土地的逐步开发，该区域将迅速升温，形成新一轮市场热点，交通、配套、商业各方面迅速得到发展，形成西区新的中高品质居住区。

成都尺度地产顾问有限公司8未来2年内将保持快速增长的势头环域发展趋势三环外区域将成为房地产开发的重心物业类型发展趋势未来2年城西区域的高层电梯住宅物业将越来越多产品发展趋势供应趋势适当控制总价的品质产品更受消费者青睐

成都尺度地产顾问有限公司9第四部分地块周边环境分析

成都尺度地产顾问有限公司10区域总体特征羊西线片区整体住宅发展的特点是：制约羊西线片区的未来住宅开发的各种条件呈现不对称性。历史状况：片区前期围绕餐饮一条街来发展，由于统一规划力度不足，缺少成型的大规模社区；片区规划：片区三环外国宾板块未来发展为中高档次的居住社区；片区环境条件：片区3环外区域处于金牛宾馆保护区，周边的环境条件较好；商业服务配套：片区三环内的商业服务配套比较完善，三环外比较缺乏。片区形象：对于片区形象目前正处于一个快速的发展与变动期间。正是由于羊西线片区制约地产开发各种因素的不对称性，造成目前3环内外区域没有有效的协同发展，影响了片区内整体居住氛围的形成与档次提升。

成都尺度地产顾问有限公司11未来在本区域将存在激烈的市场竞争，竞争对手除了本区域其他项目的陆续开发外，还来自于周边邻近板块和邻近郊县，如沙西线超大地块的开发其中仅住宅物业将带来117.8万㎡的住宅供应量、金沙和光华板块的大量中高档住宅供应。面对如此激烈的竞争，本区域随着整体形象的完善和软硬件环境的打造，将具备强劲的竞争能力。从区域未来房地产开发市场发展前景来看，城西本就处于成都市上风上水之地，又是通往都江堰风景旅游区的唯一道路，拥有极佳的区域优势和较好的地理位置。作为高新技术开发区，拥有大量的国内外知名企业，区域内聚集了较为丰厚地人力资源和经济实力较为雄厚地企事业单位；羊西线区域其历史原因以及区域内高品质的环境、配套因素，成为成都市居民置业居住的首选区域，在未来规划内，该区将作为成都市重要的中心商务区以及高档住宅区进行建设，区域竞争能力将得到进一步提升；地铁二号线的规划更进一步提升了区域住宅的升值潜力；区域供需市场发展趋势研究

成都尺度地产顾问有限公司12羊西线沿线房地产项目比较多，但基本上以中挡、中高档住宅为主，基本上集中在二环外区域。根据传统的经验，在这区域内购房的客户主要由公务员、有一定经济能力的中产阶级（高级白领、律师等）。但根据楼盘档次以及区域环境其客户群不同。首次买房居住的客户，主要会考虑经济实用的户型，以及周边配套成熟，交通便利的区域的楼盘。二次置业或多次置业改善居住环境的客户，则会更多的考虑居家的舒适性，在面积上会选择相对较大、环境较好，成熟的区域内楼盘。投资型客户，则主要考虑所购房屋的增值性，这部