二三线城市商业地产创新营销与推广策略.pptVIP

;内容提纲

第一局部商业地产开展及核心问题

一、国内商业地产的开展历程

二、商业地产成功的要素

三、商业地产的赢利模式及赢利要点

第二局部商业地产营销推广策略

一、商业地产整体营销筹划

二、充分挖掘工程核心价值

三、准确把握目标客户群的需求

四、商业地产价值营销策略

五、推广策略与渠道组合

六、线上线下的推广策略;内容提纲

第三局部二三线城市营销策略

一、工程前期阶段的营销筹划

二、工程营销阶段的筹划推广;;一、国内商业地产的开展历程;我国商业地产开展历程的五个阶段;;为什么有的商业地产工程一卖就死？

为什么有些商业地产工程招而不进？

为什么有些商业物业长期空置养老鼠？;

一个好的工程筹划要答复清楚哪些问题？

一个好的工程营销筹划要解决哪些内容？

一架性能良好的飞机的根本标准是什么？;

二、商业地产成功的要素;商业地产成功的六大要素：

1、定的准

2、画的对

3、招的进

4、卖的出

5、管的好

6、活的了

;售租留“三字经〞的十大问题：

1、要不要？

2、哪里？

3、多少？

4、谁？

5、做什么？

6、怎么做？

7、怎么管？

8、能源控制？

9、交通组织？

10、立面分配？;;商业地产开发与住宅开发的区别;规划层面

不同;;;;*;区别1：商铺定位首先要模拟最终用途

商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、局部出售局部持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先模拟界定;*;三、商业地产的赢利模式及赢利要点;只租不售;;端正心态;;;;;第二局部

商业地产营销推广策略;一、商业地产整体营销筹划;〔一〕商业地产销售〞三段论〞

;业态差异化

功能差异化

品类差异化;;产品设计

产品分割;自营户;售后自营;售后自营;售后代租;主力店号召力

招商保信心

招商带人气

招商促销售

;经营理念

广告宣传

专题活动

参观交流;规划租售区位，以租带售

控制租售比例，以售养租

控制出租年限，方便资产处置

控制销售回报，减轻售后压力;管理??式设定;地段商业价值

物业商业价值

;1、只有商业定位，没有商业落位

2、只有抽象文字，没有具象图形

3、先建筑设计，再商业规划

4、用建筑设计代替商业设计

5、用销售筹划代替商业筹划

6、重建筑形象，轻内部空间

7、重装修标准，轻配套适用

8、重主力店订单设计，轻标准版型设计

9、按自己的主观和经验草率行事

10、盲目崇洋媚外，无视国内实际;〔四〕商业地产营销的“十忌〞;二、充分挖掘工程核心价值;商业地产的核心价值

1、区位价值

2、空间价值

3、物业价值

4、经营价值

5、文化价值

6、品牌价值;三、准确把握目标客户群的需求;把握顾客需求的关键：目标客户定位1、目标客户是谁？

2、目标客户在哪?

3、目标客户怎样消费?;四、商业地产价值营销策略;〔一〕商业地产价值营销理论体系;1、研究发现价值——价值营销的前提;2、营销创造价值——价值营销的催化剂;3、兑现价值——价值营销的最终表达;〔二〕瑞尔特唐山中红建材城价值营销案例剖析;〔三〕商业地产价值营销18式〔1-9〕;〔三〕商业地产价值营销18式〔10-18〕;五、推广策略与渠道组合

;;;〔二〕营销传播渠道的变化

审美疲劳〔视觉疲劳、听觉疲劳〕现象，要求营销传播渠道创新：

媒体的局部失效：电视、报纸、传统杂志。

网络的重要性加强：互联网、3G/4G、短信、公共场所视屏〔分众传媒电视、框架可变广告〕、时尚杂志。

俱乐部媒体重要性加强：客户俱乐部、自办媒体、商会协会组织。

营销传媒娱乐化：超女、郭德刚、周立波、孟非、芙蓉姐姐。

营销传媒知识化：余秋雨、易中天、于丹、李敖、杨澜。;〔三〕房地产整合传播

1、“恒久〞、“快速〞：务实有效的地产推广理论体系

快速：压缩传播周期、快速促进销售。

恒久：强化传播效果、恒久品牌影响。;2、三力合一：实现产品价值最大化的策略

三力：产品力、形象力、销售力。

旨在推动开发、销售、推广三个环节的无缝链接和紧密合作，通过产品、广告、销售的三力合一，确保开发商实现产品价值的最大化。