宝安兴达大厦项目定位及发展战略报告.pptVIP

;;;;;;;进一步标准全市商品房销售行为，严厉查处销售过程中违规行为，促进房地产市场健康开展;;

;;;;;7.13国土大标准：交易透明度提高，压缩销售策略空间;土地增值税：开发企业土地本钱增大，理想状态“同区同价〞;双限双竞：政府和市场博弈，无法根本改变市场格局;房贷新政：楼市陷入观望期，短期内抑制房价涨幅;货币从紧：导致流通中的货币减少，住房价格猛涨势头将会得到遏制;;;深圳三级市场影响加大，行业洗牌重组趋势明显;深圳二级市场的影响表现：上半年成交量不断上升，下半年下降幅度为42.6％;;新建商品房和城中村重建仍将成为深圳市房地产供给的主要方向

;;;;;;;近期宝安区在售楼盘主要营销活动：工程营销根本维持在较为理性的市场活动状态;市场低迷，宝安土地频频“流拍〞；开发商现金压力绷紧，拿地趋于理性;宝安核心区楼盘战国图：;航城－黄田片区—以小户型为主，买房者区域陌生感强，片区内成熟大社区受到市场热捧;;新安—宝安老中心区，市政配套设施齐全，居住气氛浓，楼盘多在工业区内，噪音污染;宝安中心区—片区内主要为品牌开发商开发的大型楼盘，楼盘均价较高、抗跌性高;龙华—主要为中高档楼盘，周边配套较少，片区未来规划利好，吸引买房者前来置业;宝安核心区在售楼盘战国图：除宝安中心区具较大抗跌性其他在售楼盘整体销售欠佳;宝安主要片区在售楼盘销售调查情况：除宝安中心区表现出较大抗跌性，其他片区均销售惨淡;;小户型楼盘，工程起价较低，营销推广不到位导致消费者区域陌生感强，市场反响平淡;宝安区内最大居住社区，完善的内部配套、整合周边优质教育资源，受到买房者欢送;;;宝安中心区地铁口高档商务公寓，工程通过高性价比获得市场认可;熙龙湾一线海景豪宅，地段价值较高；阔绰户型尽显豪宅气派，销售状况较好;;宝安核心区拟售楼盘战国图：未来潜在竞争压力较大，将分流大量客户群体;项目;项目;航城;宝安商业规划：将大力开展社区商业特色商圈，提升商业档次，充实宝安商业内涵;深圳航空城综合开展规划的逐步落实将进一步促进周边地区的产业结构调整和居住环境的改善

;规划利???：107国道至机场路段的街景整治近期开工;;;本工程处于宝安航空城物流园内,紧邻107国道,属于重要的商贸物流核心区域;地块属性及工程四至：本工程处于航城物流园区内，周边环境杂乱对工程产生较大影响;平面布局评价：整体布局紧凑，以价值最大化为目标，产品的舒适感和创新性较弱;产品户型分析：户型设计一般，缺乏创新性，功能空间较为单一，产品附加值较低;工程本体分析：立面缺乏创新和特色，无法形成较大的视觉冲击力;户型对照分析：本工程户型与深圳成熟区域产品比较缺乏明显优势——附加值欠缺;户型对照分析：本工程户型与深圳成熟区域产品比较缺乏明显优势——功能性欠缺;户型对照分析：本工程户型与深圳成熟区域产品比较缺乏明显优势——创新性欠缺;产品特征总结：对高的梯户比大大降低了产品的舒适度，户型设计平庸缺乏亮点;工程整体定位——;案名推荐;客户定位——;本工程入市时机的选择：建议在08年9月开盘;工程入市期价格预测;众厦产品运作模型;营销总策略;阶段推广思路;价格较7、8月有所下降，下降5-15%，豪宅价格下降20％左右，差价达几十万到上百万；

市场放盘量增加一倍；

成交量明显减少，不到5月份的1/10，有时一天都没有上门，成交中主要是以租为主；

市场上客户观望情绪强，认为市场到明年才可能回温。0;价格较7、8月有所下降，下降5-15%，豪宅价格下降20％左右，差价达几十万到上百万；

市场放盘量增加一倍；

成交量明显减少，不到5月份的1/10，有时一天都没有上门，成交中主要是以租为主；

市场上客户观望情绪强，认为市场到明年才可能回温。0;项目简介

项目于深圳市宝安中心西区，毗邻宝安大道，为21万平米大规模优尚社区，登高远望，海域一览无余，视野风景极佳，未来还将配套知名国际大型商业，居住极为便利，中心位置升值潜力巨大。

营销策略：

挖掘项目地理位置优势，分析项目所在片区竞争楼盘特征，结合开发商雄厚的实力准确定位，确定项目档次，以实现营销目的。;项目简介

项目位于南山前海路与沿湖路交汇处，周边生活配套较为完善，为前海CBD国际居住居，项目占地面积33237㎡，建筑面积120632㎡，其中13000㎡的大型商业体将会提升区域的价值。

营销策略：

充分挖掘区域未来人居价值，通过整合片区社区规模，以区域价值带动项目价值，并通过众厦资源与定向传播扩展客户圈层，达到销售目的。;

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;项目简介

东江明珠花园雄踞在广东惠州麦地东路与麦地南路交汇处附近，位于麦地商圈核心地段，周边密布着30多个成熟的大中型生活社区。商住楼的商业部分，商业总面积:3.8万平方米,共10栋,新一佳进驻1万平方米

营销策略：以”东大街”的命名,借规模优势