长沙金隅阳光青竹湖项目定位.pptVIP

金隅阳光青竹湖工程定位报告;宏观市场分析;工程地块理解;居住建设用地面积：

285408.18平米

住宅容积率：

≤1.2

商业建设用地面积：

29112.04;地块根本情况;地块核心景观资源;◆金霞经济开发区、青竹湖外商城远期总规划面积45.5平方公里，总人口55万人，

◆金霞经济开发区、青竹湖外商城规划，区域物流规划有助于将吸引大型的工业企业进驻捞霞片区，加拿大恩瑞国际集团、长沙重型机械、南山乳业等50家著名企业的进驻将带来大量人口的聚集，并促进区域房地产的开展。

◆区域内畅通的道路交通网络为区域的开展奠定了良好根底，同时丰富的山水资源为区域建设高品质生态宜居社区创造了条件，将吸引人群置业生态福城。

◆中央商务区、新河三角洲及区政府片区的开展必将带动人口的向北聚集，而本工程的环境、配套、规模、价格等优势能有效吸引置业人群向本工程区域的漂移。;便捷、快速的交通价值;太阳山路;名校资源;稀缺的生态景观与顶级高尔夫外部资源价值;长沙顶级别墅翘首之作，高端物业金字塔尖。;

景观资源型低密度生态住宅区

;条件

〔Conditions〕

〔推开工程开展的主要因素〕;1、与独栋工程的资源比照;项目;我们认为——

首先，从资源角度来看，工程具备打造类别墅产品〔双拼、联排、叠拼等〕的先天条件；

其次，工程所处区域为长沙顶级低密度别墅区，工程具备打造高档次类别墅产品、树立长沙类别墅产品标杆的条件。;在分析工程地块后,再一起了解长沙房地产市场整体开展格局与别墅物业开展状况——;宏观市场分析;长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。;长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速开展。;人均GDP的逐年增加，提升了居民消费水平。与内陆其他城市相比，长沙作为一个以娱乐、消费为主的市场，市场消费力强，消费型城市特征明显。;长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购置力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。;资料来源：?长沙市城市总体规划〔2000———2021〕?;;??广新城将成为中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。;长沙城市开展由单一的主中心过渡到多个次中心同步开展，开福区〔北城区域〕作为河东生态和人文资源最为丰富的区域，打造长沙宜居城区。;长沙人口持续增长，城镇化的进程加快，促进长沙房地产快速开展。;人口流动现状：主要来自省内其他城市，年龄主要集中在16-33岁之间。;;土地市场;近三年长沙土地市场放量巨大，未来市场供给量充足。;;施工面积、竣工面积、新开工面积持续增长，09年三面积之和为9260.4万平米；

按照房地产工程平均消化周期为4.5年计算，未来4.5年平均每年需消化2000万平米左右；

剔除所有开工面积中的非商品房工程，〔按商品房工程年平均占比60%计算〕预计未来4.5年每年供给量近1200万平方米；

09年供给量为745万㎡，为长沙市年度次高；

成交量快速增长，09年创历史新高。;长沙房地产价格呈加速上涨态势，09年成交均价4126元/平方米，同比上涨5.63%，涨幅有所回落。

09年年内价格迅速攀升，年末价格较年初上涨1000元/㎡，12月成交均价为4613元/平方米，创历史新高。;10年1-2月继续延续09年供小于求态势，市场存量快速消化，目前整体市场供求关系逐渐趋向平衡，但后续市场供给量将集中爆发，供求关系有偏向供大于求的趋势。;“国十一条〞——?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?;;结论：;别墅市场分析;在售或潜在别墅楼盘，集中分布在二环线外，仅有沙河缇亚纳湾、西山汇景、卓越·蔚蓝海岸等三个楼盘位于二环线内，皆以小高或洋房为主，别墅是辅助。

别墅集中于六大板块，望城市府、麓南含浦、星沙金鹰和南城板块，凭借良好的板块素质，成为别墅区的集中板块。

市场上纯独栋别墅工程非常少；以别墅+其他产品的工程占据市场的主导地位。;长沙别墅产品竞争格局;板块名称;从年龄上看，别墅工程一般年龄在30-45岁以上，而别墅的主力客户群体年龄在35-45之间，占85%左右，而纯独栋别墅工程的年龄一般位于40-55岁之间;橘郡米哈斯;橘郡米哈斯;开发商实力雄厚，经验丰富，在长沙有一定的品牌知名度；

工程位于融城中心位置，芙蓉路旁，区位及地段优势明显；

在营销上采取“高举高打〞手法，通过推广树立了高端市场形象;格兰小镇;明确规划的各物业类型套数调研总表：;独栋;双拼;联排;叠拼;别墅类别;独栋：均价集中在8000—12000万元/平米。

双拼：均价集中7000—10000元/平米。

联排、叠拼：均价集中在5000—6000元/平米。

合院：均价6000元/平米左右〔其中