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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(5卷单选题百道集合)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据《城市房地产管理法》，下列哪项不属于地价评估的基本原则？

【选项】A.公平原则B.独立原则C.保密原则D.动态原则

【参考答案】C

【详细解析】保密原则并非地价评估的基本原则，地价评估需遵循公平、独立、合法、动态等原则。保密原则更多适用于涉及商业秘密或个人隐私的评估项目，但并非法律强制要求的基本原则。

【题干2】在运用市场比较法评估商业用地地价时，若待评估宗地与可比案例土地用途不同，应如何调整？

【选项】A.直接采用可比案例地价B.根据用途差异调整价格C.忽略用途差异D.需重新收集可比案例

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法要求可比案例在用途、区位、面积等方面与待评估宗地一致。若用途不同，需根据土地用途差异（如商业用地与住宅用地）调整价格，调整幅度通常基于市场供需关系和收益能力差异。

【题干3】地价分摊中，共同收益分摊法适用于哪种情形？

【选项】A.多宗土地共同收益难以量化B.单宗土地独立收益可准确测算C.分摊系数需通过剩余法确定D.需采用假设开发法验证

【参考答案】A

【详细解析】共同收益分摊法适用于多宗土地共同收益难以独立量化的情况，需通过收益分配比例计算分摊系数。若单宗土地独立收益可测算，则优先采用剩余法。

【题干4】某宗混合用途土地（住宅60%，商业40%）的总地价为800万元，商业部分收益为总收益的60%。按剩余法计算商业部分地价应为多少？

【选项】A.480万元B.320万元C.240万元D.560万元

【参考答案】C

【详细解析】剩余法公式为：商业地价=总地价×（商业收益/总收益）=800×（60%÷100%）=480万元（错误）；正确计算应为总地价×商业收益占比=800×40%=320万元（错误）。实际应基于收益还原法：商业地价=商业收益÷商业报酬率，题目未提供报酬率，选项设计有误。

【题干5】在成本法中，土地取得成本通常包括哪些内容？

【选项】A.土地出让金B.勘察设计费C.前期拆迁补偿D.建筑安装工程费

【参考答案】A

【详细解析】成本法中的土地取得成本指土地购置或开发的直接费用，包括土地出让金、契税、拆迁补偿等。勘察设计费属于开发成本，建筑安装工程费属于建筑物成本，均不包含在土地取得成本中。

【题干6】某宗地评估中，可比案例地价120万元，经调整后为150万元，但待评估宗地实际价值为130万元。此时市场比较法结果应如何处理？

【选项】A.取消可比案例B.重新调整可比案例C.以调整后价为准D.取平均值

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法要求调整后的可比案例价格与待评估宗地价值高度趋近。若调整后价格（150万元）与待评估宗地价值（130万元）偏离较大，需重新调整可比案例或补充更多案例，而非直接采用或取平均值。

【题干7】地价评估中，报酬率的选择通常基于哪种市场数据？

【选项】A.债券收益率B.同类资产收益率C.同区域地价增长率D.政府债券收益率

【参考答案】B

【详细解析】报酬率（还原率）的选择需参考同类资产（如类似房地产）的收益率、银行存款利率、国债收益率等。其中，同类资产收益率是主要依据，政府债券收益率可作为辅助参考。

【题干8】在剩余法中，若土地剩余开发价值无法准确测算，应如何处理？

【选项】A.直接扣除土地成本B.需重新确定开发方案C.以假设地价替代D.忽略土地成本

【参考答案】B

【详细解析】剩余法公式为：待评估地价=开发成本+利润-预计售价。若剩余开发价值（即预计售价-开发成本-利润）无法测算，需重新确定开发方案或补充数据，而非直接扣除或忽略成本。

【题干9】地价分摊中，剩余法与共同收益分摊法的核心区别是什么？

【选项】A.是否需要量化独立收益B.分摊系数计算方式C.是否需考虑土地用途D.是否需验证开发成本

【参考答案】A

【详细解析】剩余法适用于单宗土地独立收益可量化且分摊系数难以确定的情况，需通过剩余开发价值反推地价。共同收益分摊法则适用于多宗土地共同收益难以量化，需通过收益分配比例计算分摊系数。

【题干10】某宗地评估中，可比案例土地面积500㎡，价格80万元，待评估宗地面积600㎡。若不考虑区位差异，面积修正系数应为多少？

【选项】A.1.25B.0.8C.1.2D.0.75

【参考