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物业公司维修部门管理制度

1.总则

1.1制度目的

为规范高层住宅小区维修部门（以下简称“维修部”）的日常工作，明确维修服务流程、质量标准及人员职责，确保小区公共设施设备（电梯、供水供电系统、消防设施等）正常运行，及时处理业主报修，提升业主居住体验，依据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法规，结合本小区（32层×6栋，总户数1824户）特点，制定本制度。

1.2适用范围

本制度适用于维修部所有人员（部长1人、维修技工8人、学徒2人）的工作管理，涵盖：

公共设施设备维护：电梯、供水泵、供电配电系统、消防设施、公共照明、给排水管网、监控系统等；

业主报修处理：房屋漏水、管道堵塞、电器故障、门窗损坏等；

应急维修：突发停水停电、电梯困人、管道爆裂等；

维修部日常管理：工具设备、材料、安全、培训等。

1.3工作原则

及时响应：业主报修30分钟内到场（紧急情况10分钟内），公共设施故障2小时内处理。

质量第一：维修符合国家规范及行业标准，质保期内出现同类问题免费返修。

安全优先：维修作业遵守安全操作规程，高空作业、带电作业必须采取防护措施。

公开透明：维修收费标准（非公共部分）公示，使用维修资金时履行业主表决程序。

1.4引用依据

《物业管理条例》（国务院令第504号）

《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）

《电梯使用管理与维护保养规则》（TSGT5002-2017）

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）

2.部门组织与岗位职责

2.1部门组织架构

维修部部长：1人（具备5年以上物业维修管理经验，持有电工、电梯安全管理证书）。

维修技工：8人（按专业分工：电工2人、水暖工2人、综合维修4人，均持有效职业资格证书）。

学徒：2人（协助技工工作，参与简单维修，限1年内未独立作业权限）。

工具材料管理员：1人（可由技工兼任，负责工具发放、材料库存管理）。

2.2维修部部长职责

统筹维修部日常工作，制定年度/月度维修计划（如电梯年检、消防设施季度检测），报物业公司总经理审批后执行。划分技工工作区域（每2栋楼分配1名综合技工+专项技工配合），明确各岗位责任，每日晨会布置当日工作。审核维修方案（如管道改造、电路升级），估算维修费用，涉及维修资金的按流程申报。处理重大维修问题（如连续3户以上停水、电梯主机故障），协调外部单位（电梯维保公司、供电局）配合。检查维修质量与服务态度，每月回访业主（回访率≥30%），处理业主投诉（24小时内反馈解决方案）。管理维修部工具、材料，每月盘点库存，控制材料损耗率（不超过5%）。组织部门培训（每月2次），包括技能操作、安全规范、服务礼仪等，提升团队能力。

2.3维修技工职责

2.3.1电工职责

负责小区公共供电系统维护：配电房高低压柜、电缆、公共照明（楼道灯、车库灯）、应急照明等。每日巡查配电房：记录电压（380V±5%）、电流、温度（不超过40℃），检查有无异响、异味，填写《配电房巡查记录》。处理业主用电报修：开关跳闸、插座故障、灯具损坏等，检查线路安全（禁止私拉乱接），更换配件需符合安全标准（如导线截面积≥2.5mm2）。定期检测电气设备：每季度测试应急照明续航时间（≥90分钟），每年检测接地电阻（≤4Ω），配合供电局进行配电系统年检。

2.3.2水暖工职责

负责小区供水、排水系统维护：二次供水泵、水箱、给水管网、污水井、化粪池、公共卫生间管道等。每日检查二次供水泵运行：记录压力（0.3-0.4MPa）、流量，听设备运行声音（无杂音），每周清洗水箱滤网，每半年水箱消毒（委托专业机构）。处理业主水暖报修：水管漏水、马桶堵塞、热水器不出水等，维修时保护业主财物（铺防水布、戴鞋套）。定期疏通公共管道：每月检查污水井（无堵塞、无外溢），每季度疏通车库排水沟，每年清理化粪池（记录抽排量）。

2.3.3综合维修技工职责

负责房屋公共部分维修：楼道墙面修补、门窗（单元门、防火门）、扶手、公共区域瓷砖脱落等。处理业主综合报修：门锁损坏、纱窗更换、空调支架安装（承重≥200kg）、晾衣架维修等。配合电工、水暖工完成大型维修：如管道改造时协助开挖、电路检修时帮忙递工具，确保工序衔接。巡查分管楼栋公共设施：每周检查1次，记录门窗开关是否顺畅、墙面有无渗水、扶手是否松动，发现问题及时处理。

2.4学徒职责

跟随技工熟悉小区设施布局：牢记各楼栋供水阀门位置、配电分箱编号、消防栓分布等。协助技工准备维修工具：根据维修任务提前备好扳手、水管、电线等，确保工具完好（如螺丝刀无滑丝、万用表电量充足）。参与简单维修作业：如递材料、清理维修垃圾、更换灯泡（技工监护下），禁止操作高压设备、进行高空作业。学习维修技能与安全规范：记录《学徒学习笔记》，每周向部长汇报学习进度，3个月后进行基础技