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大豪山林别墅市场研判报告2021年4月

第一章环境背景

2021：Q1Q2Q3Q42021：Q1存款准备金率利率+0.5%16.0%13.5%19.5%16.0%大型金融机构中小金融机构+1.0%冻结约3500亿人民币贷款门槛提高五年以上贷款+1.0%5.94%6.6%+0.25%+0.25%假设以基准利率商业贷款100万，20年所支付的总利息增加近3万元，增长3.65%优惠回收期新政出台期细那么出台期+0.25%个人住房转让营业税免征时限恢复到5年。+0.5%+0.5%+0.5%+0.5%+0.5%+0.5%+0.5%国十一条：保障性住房、商品住宅双轨制。新国十条：首套三成、二套五成、三套提高。住建部出台二套房认定标准。上海细那么：三套停贷。上海细那么：在一定时期内限定家庭购房套数。上海细那么：房产税改革试点的各项准备工作。上海细那么：5年新增保障性住房100万套。新国十条：加快保障性安居工程建设。新国八条：二套首付至少六成。缺乏5年全额征交易税。上海房产税出台。降低经济适用房申请门槛，提高相关指标。不符合具体条件，暂停在本市向其售房。宏观经济GDP：11.9%↑CPI：2.20%↑GDP：11.1%↑CPI：2.93%↑GDP：10.6%↑CPI：3.47%↑GDP：10.3%↑CPI：4.70%↑GDP：11.0%↑FCPI：4.90%↑F

是否目前无房有1套房有2套及以上房可买1-2套可买1套不能购置目前无房有1套房有2套及以上房可买1套不能购置不能购置1年以上纳税证明有无不能购置本市户籍居民家庭针对环节购房环节影响评级★★★★★影响对象★★★★★★★★★★★★★

2021年4月17日，新国十条之三：对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭〔包括借款人、配偶及未成年子女〕，贷款首付款比例不得低于30%。2021年1月31日，上海九条之五：对居民家庭向商业银行贷款购置第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购置第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购房性质针对环节购房环节影响评级★★★★影响对象★★★★★★★★★★★★首套二套三套首付比例贷款基准利率≥30%≥60%限制贷款≥70%≥110%首付比例贷款基准利率30%60%限制贷款85%、100%≥110%银行执行情况以商业贷款100万，20年计算月供情况（元）总利息（元）2011-2-82010-12-26增长2011-2-82010-12-26增长8.5折6941.156845.031.40%665875043.59%基准7514.727396.981.59%803532113.65%1.1倍7909.827777.021.71%898356233.68%

转让年限缺乏5年5年以上征税规定税率销售收入全额销售收入差额5.5%5.5%严格执行虚假合同挂牌量减少收益降低做低外表合同私下签订协议中介执行情况以原价100万元，出让总价200万元为例调整后原价出售价营业税不足5年100万200万11万大于5年100万200万5.5万针对环节持有环节影响评级★★★影响对象急需购房客户：受到自身承受总价影响，只能选购二手房的客户。急需抛售客户：业主的资金或出现问题，急于抛售房源，但税费本钱大幅提高，损失大。★★★★★★★★★营业税费征收调整，将大幅影响二手房交易量。

是否目前无房有1套房不征税0.4%目前无房2021年1月28日，沪版房产税：上海市人民政府当日印发?上海市开展对局部个人住房征收房产税试点的暂行方法?，方法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价上下分别暂定为0．6％和0．4％。去试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。1年以上纳税证明有本市户籍居民家庭针对环节购房环节影响评级★★★★影响对象★★★★★★★★★★★★★人均60m2否超均价2倍否超不征税0.6%均价2倍0.4%否超0.6%

1.2环境背景—市场情况市场现状整体市场成交下滑，结构以刚需为主；高端市场下滑更为明显，但价格尚未松动。新政后，成交量连续下滑，2月到达最低点高端住宅价格跌幅较小

1.3环境背景—企业战略企业战略“产品转型〞，“阵地转移〞为当前企业多用的战略。典型企业：万科、绿地、鹏欣万科推出其与中粮联合开发的办公产品“VMO〞，通过环境、产品的打造，主打创意办公。绿地集团将今年的主要销售任务放在了卢湾滨江的办公工程。中粮集团暂缓对陆家嘴海景1号的包装，重心将放在旗下主力