原创力文档- 1、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 5、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
[昆明滇池香缇前期策划];
市场
自身情况
阶段计划;项目背景;市场;市场***宏观市场
小结——政策面收紧，谨慎乐观;市场;市场***别野市场
目前市场——别墅主要供应集中在南市区
;市场***别墅市场
区域未来趋势——滇池路北传统别墅区供应趋于零;市场***别野市场
区域未来趋势——进入品牌竞争时代;;项目;南市区的别墅市场2010年供应量的较为集中，且产品面积段较为趋同，客户竞争激烈，项目中小面积段别墅产品属于市场空白，非常稀缺且极具竞争力;
项目主力产品面积段较小，总价低，与竞争项目存在一定差异；
项目成功的关键所在于严密的客户梳理和后期的营销策略执行
;项目概况;项目概况
项目位置——豪宅绝版地段
;项目概况
项目属性——南市区/滇池版块/小规模/商业/别墅社区;项目概况
产品分类——传统及紧凑型联排别墅;项目概况
项目优点——资源、地段和历史赋予了项目坐拥六大稀缺价值
;项目概况
项目劣势——商业属性、小规模是主要劣势;营销策略;营销策略大纲;营销策略;营销策略***产品策略
价值提升策略——三大提升策略价格支撑和实现溢价保证;产品策略1***区位价值提升
重新定义版块;产品策略2***产品价值提升
1、园林作为项目核心竞争力来打造
;产品策略2***产品价值提升
2、项目入口和广场展示;产品策略2***产品价值提升
3、打造项目精神标志;产品策略2***产品价值提升
4、最大限度发挥中庭的价值
;产品策略2***产品价值提升
5、提升外立面的的品质;产品策略2***产品价值提升
6、独立门户提升身份感;产品策略2***产品价值提升
7、工程样板间展示;H、指纹安防系统的使用;产品策略3***营销体验提升
;产品策略3***营销体验提升
1、营销中心——先天不足，后天弥补;产品策略3***营销体验提升
1、营销中心——先天不足，后天弥补;产品策略3***营销体验提升
1、营销中心——先天不足，后天弥补;D、现场物料;E、模型;F、现场包装;关键体验二：生态滇池及项目外围;关键体验三：园林;关键体验四：样板间;一层花园;关键体验四：样板间----毛坯房??示的一种艺术形式;营销策略;竞争项目分析
同德·极少数——高价低速;户型;销售情况：价格较高，销售速度较慢，产品剩余量不大，对我项目竞争相对较小。;关键词：专业、营销、地段;户型;关键词：品牌、规划、产品、高尔夫;户型;开盘时间：预计2010年4月
建筑面积：21696㎡，其中地上建面18628㎡，地下建面3068㎡
户数：别墅46套
占地面积：24633.3㎡
绿化率：40.7%
容积率：0.76
土地使用年限：40年;项目;竞争策略
核心策略——跟随拦截、田忌赛马、突出唯一;核心竞争策略1——跟随拦截
跟随对手，借势发挥
;核心竞争策略2——田忌赛马
分解产品，明确竞争;分解产品，明确竞争：三类产品与竞争对手的比较;项目核心竞争力的梳理：区位、品质、产品、园林;营销策略;价格策略;1、核心策略;2、定价流程;3、整体均价
选择对比产品及权重
;3、整体均价
确定比对因素及权重
;;3、整体均价
打分定价和调整
;;;类别;营销策略;先差后好，分批推售，实现价格逐步提升;2、推售原则
;1;;;;;;一、消化周期及展示条件
对每种产品的消化周期作出预判，每批推售的搭配考虑不同产品的销售时间长短，项目工程展示的时间进行统筹规划，目的是使每批整体消化时间最短化。
二、消化套数
套数决定客户积累的程度，所以在考虑每批搭配的时候，还会加上对于所需积累客户个数的考虑，以及要达到这个数字所需要的积累时间的考虑。
三、产品搭配比例
考虑到别墅产品的消化周期较长,别墅推售都会考虑其他产品段的搭配.做到每次推售都有主推产品，而又不会出现销售断层。;;;;营销策略;由于产品的商业属性，线下为主，线上为辅；;布点：
1、拦截区域目标客户群及其他地州别墅客户：南市区、安宁太平
2、在人流最集中区域：市中心
户外的广告表现形式：
1、不出街过于直白的别墅、居住的问题；
2、画面以大形象为主；
3、通过画面体现出住宅属性；
;运用：
每次开盘节点前的铺排
表现形式：
1、不出现别墅、住宅的词语
2、内容以项目形象、项目节点、项目卖点为主
3、通过画面、项目的户型图展示体现住宅属性
;;航空杂志;;2、推广渠道6——直投
;2、推广渠道7——机场巡展
;3、推广费用预估
;4、推广费用分配比例
;营销执行;营销执行;1、阶段营销推广
阶段划分为四个营销阶段;第一阶段;第一阶段
;第一阶段;第一阶段;;;;开盘前蓄力阶段，根据前期客户梳理情况调整媒体投放，主要以户外及线下媒体为主
;;第二阶段;;;第二阶段;;第二阶
文档评论（0）