2025年7月中国房地产研报：专项债发行快报：6月发行856亿房地产类债券，北京引领城市更新提速发展.docxVIP

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中国房地产研报

专项债发行快报：

专项债发行快报：

6月发行856亿房地产类债券，北京引领城市更新提速发展

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克而瑞观点

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专项债发行快报：6月发行856亿房地产类债券，北京引领城市更新提速发展

2025年6月，国务院会议指出，未来将更大力度推动房地产市场止跌回稳，发改委、住建部等中央部委也在加快推进城市更新。作为地方政府增量项目的重要资金来源，本月专项债发行规模总量维持在超过3000亿元，其中房地产类专项债规模连续两月大幅上升，至截稿时，6月房地产类专项债发行856亿元，已达到2025年第二高点1，其中土储类专项债199亿元，连续3个月在200亿左右。

本月土储类专项债中用于土地回收的比例持续提升，以安徽省为例，本月发行了136亿土储类专项债，其中至少45%的土储项目为存量土地回收或闲置土地回收。从分布情况来看，大多数土地回购类项目均位于非省会城市的市辖县和代管县级市，也在侧面反映安徽省大多数地级市的市区广义库存仍在可控范围之内。另一方面，北京在本月发行了517亿元的保障安居类专项债，快速推进城市更新工作，积极响应住建部等中央部委部署，为其他城市的城市更新提供更多可参照样本，以成熟模式促进房地产市场加快稳定。

国务院会议最新部署任务指出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，再加之央行6月末的积极表态，表示将积极推动已出台金融政策措施落地，加大存量商品房和存量土地盘活力度。预计下半年土储类专项债，尤其是涉及闲置用地处置、土储回收类专项债发行频次将进一步加快，与城市更新共同发力，在供需两方面促进行业加快稳定，助力构建房地产发展新模式。

本月主要视点：

房地产类专项债大增：环比上涨54%至856亿，保障安居类专项债发行规模连续两月大幅增长。

区域分化：本月八成房地产类专项债来自北京、安徽，其中北京达到517亿元。

土地回购占比持续提升：安徽本轮土储专项债45%用于土地回购，回购资金过半投向滁州市。

1.本月地产类专项债达到856亿元，保障安居类专项债发行显著提速

据CRIC整理，至截稿时2025年6月全国地方政府新增专项债发行规模为3384亿元，环比4月全月基本持平。其中明确主要投向房地产的专项债规模为856亿元（房地产类），环比大增54%，为2025年上半年第二高点。得益于中央对于加快城市更新进程的持续推进，保障安居类2专项债本

1专项债公布存在一定延迟，上月份发行专项债一般要到次月中旬才会完全发布。

2在专项债分类目录中，保障性安居工程大类包含旧城改造、棚改、城中村、保障房、保租房、公租房等小类

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月发行656.5亿元，连续两月大幅增长，并达到年内新高。部分资金投向房地产的专项债91.5亿元（混投地产类），环比下降超过九成，投向标的大多为公共设施等基建配套同时附带一些保障房建设或旧改，本月此类专项债发行频次显著减少。

上半年新增专项债累计发行1.8万亿，其中6538亿投向房地产相关领域（主投+混投），占比36%，明确主要投向房地产的额度为3060亿元，占比17%。

本月发改委如期下达中央预算内投资城市更新专项资金，与财政部、住房城乡建设部共同加快推进北京、天津等20城实施城市更新行动。正如上月所预计，随着城市更新行动的加快推进，本月保障安居类专项债发行频次、规模显著增长。月中的国务院会议指出，未来将更大力度推动房地产市场止跌回稳，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持，下半年城市更新的持续推进，将进一步加快各地保障安居类工程的建设进度，相关专项债发行也会加快推进。

国务院会议同时提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策；月末央行货币政策委员会例会也提出，要着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度。得益于各地房地产库存的进一步厘清，以及央行在金融政策方面的推动落地，预计下半年土储类专项债，尤其是涉及闲置用地处置、土储回收类专项债发行频次将进一步加快。

图：2025年各月新增专项债主要投向

说明：统计时间为7月1日，本文不涉及再融资专项债，下同

数据来源：地方政府债券信息公开平台

2.本月近八成房地产专项债来自北京、安徽

北京本月发行专项债517亿元，占房地产类新增专项债的60%，此外安徽省发行房地产类专项债也超过100亿元。

北京：发行超500亿保障安居类专项债，加快推进城市更新