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证券研究报告
房地产行业、公司研究方法交流
2025/08/07行业评级:增持
S0880525040101
/CONTENTS
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图:地产投资判断的四维逻辑:政策、估值、经济、盈利
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政策行业三方数据价格数据宏观数据
政策
行业三方数据价格数据
宏观数据土地数据
公司拿地销售公司基本面
行业宏观公司成交：wind30城成交、中指40城成交、克而瑞百强销售库存：中指35城库存、wind15城市库存
行业宏观公司
行业：统计局月度、财政部数据、收储数据信贷：央行、信托、社融、理财产品
中指土地数据月度经营报告
土储：城市、规模、质量、区域；产品：均价、定位、物业；成长：多元业务、销售增速、新增货值；安全：杠杆水平、目标完成度；融资：成本、结构、到期；管理：股东背景、激励战略、组织架构
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图:房地产开发投资分析框架简易图
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政策分析
宏观政策
地产产业政策
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图:房地产需求侧政策
资料来源:《习近平在中共中央政治局第十次集体学习时强调加快推进住房保障和供应体系建设不断实现全体人民住有所居的目标》
/ldhd/2013-10/30/content_2518111.htm
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图:房地产需求侧政策
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图:房地产供给侧政策
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国泰海通地产四象限分析方法
需求侧调控从市场端会表现为从1.双升区间至IV.优化区间(右下)至I1l.双降区间(图中路径1到路径2,现降房价后降投资增速)。
供给侧调控从市场端会表现为从1.双升区间至Il.优化区间(左上)至I1l.双降区间(图中路径3到路径4,先降低地产投资再因为经济下行带来地产需求和房价下行)。
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但供给侧改革对投资增速压降过程比需求侧快。如果推动速度过快,容易造成对经济整体的负面冲击。
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估值分析
行业自身历史估值
行业间估值比较
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折现法。
表:地产投资主要方法
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图:上市公司估值模型
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净资产值估值法(NAV)是国际上较为通用的房地产企业资产评估计算方法,其基本方法是通过对房地产公司项目进行现金流折现后计算出其净资产值,然后折算出每股净资产值,与股票价格相比较。我们对房地产公司进行NAV(净资产值估值法)价值计算,基于以下两方面原因:
来。从这个角度来说,NAV估值在一个未来预期较好的市场状态下更有意义。
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净资产值的估值逻辑是对企业所拥有的在建物业、土地及投资型物业资产按照各项目开发销售流程进行现金流模拟,然后按一定折现率折现,最后按公司所占各项目权益计算出项目汇总价值,再减掉(加上)公司的净负债(净现金),然后得到公司的净资产值(NAV)。我们分别按照不同类型的物业进行细化分析:
纯开发类公司:其净资产值主要是开发项目,其盈利与净资产值基本对等,盈利能力越高对净资产值的折让越小;
表:房地产公司NAV估值
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?折现率:WACC(加权平均资本成本)=债务融资成本(债务市值/(债务市值权益市值))*(1-所得税税率)+权益融资成本*(1-(债务市值/(债务市值+权益市值))
?理论中对于债务市值(债务市值+权益市值)中各项均取市值,但实践中一般取历史资产负债率或者目标资产负债率
?房地产企业债务融资成本=短期营运贷款融资成本(营运贷款总贷款)+建设贷款融资成本*(1-营运贷款/总贷款)
?权益融资成本通过CAPM方法获得,
(1)无风险利率:
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