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从“小产权房”看我国《物权法》

摘要近年，我国随着城市房地产市场的发展，出现了房价居高不下的现实状况。农村“小产权房”孕育而生，由于其价格低廉，不仅满意了城市购房者的住房需求，也给农夫带来了经济上的富有。然而，“小产权房”权属不清，“小产权房”买卖合同效力无法确认，买卖行为无法得到保障，给我国现行《物权法》全部权制度也带来了很大的考验。

关键词小产权房物权法全部权制度

A

一、“小产权房”的概念、产生缘由及存在意义

（一）“小产权房”的概念

其实“小产权房”并非法律概念，它只是人们在现实生活交易

中约定俗称的说法。“小产权房”主要是指在农村“宅基地”上建成的住房，由于“宅基地”运用权不行对该农村集体以外成员流转，所以“小产权房”无法得到完全意义上的“大产权”；另外有些“小产权房”是在集体企业用地或占用耕地的违法建筑。

现今，探讨比较激烈的是农村“宅基地”上的“小产权房”买卖

所出现的法律问题，笔者也将围绕该类“小产权房”的全部权性质进行分析。

（二）“小产权房”的产生缘由

1．法律上的缘由

首先，我国现行法律并未对“小产权房”的性质作出规定。这使得“小产权房”得以在法律的灰色地带中孕育而生。其次，我国现行的二元制土地制度是“小产权房”产生的根本

缘由。依据我国《宪法》第10条的规定，二元制土地全部制度是指：“城市的土地属于国家全部；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山也属于集体全部。”因此，在实践中农村集体组织如村委会和乡镇政府在“集体全部”的庇护下对农村集体建设用地，尤其是宅基地行使“行政管理权”，利用“行政权”“审批”、“许可”、“开发”由此产生了“小产权房产”。

2．社会缘由

就全国范围内看，城市房地产价格始终处于攀升状态，而城市居民的人均收入和房价却不成正比，大多数城市居民处于无力购房、供房吃力的状态。价格低廉的“小产权房”则吸引了大量城市购房者的目光，这是催生“小产权房”产生的重要缘由之一。

（三）“小产权房”的存在意义

黑格尔曾经说过：“存在即为合理！”，小产权房的存在是有确定意义的，它是社会主义市场经济发展的产物。首先，“小产权房”对平抑房价、改善房屋市场的供求关系有确定的作用，对提高城市房地产竞争力也有确定影响。其次，“小产权房

”不仅为城市居民解决了住房问题，也给农村居民带来了创收，为稳定社会不

安定因素起到了主动作用。再次，“小产权房”的流转在确定程度上拉动了城乡一体化改的进程。

从法律角度看。“小产权房”给我国现行的《土地管理法》及我国二元制土地制度提出了挑战。同时也反映了国家全部权和集体全部权的博弈，衬托出国家制度在某些经济领域内有不完整性；“小产权房”同时也给我国现行的《物权法》提出了挑战，它体现了农村阶层要求对其全部的房屋享有完整的全部权的心声和表达了希望得到对其财产权利同等的物权爱护的意思表示。

二、“小产权房”的法律性质

大多数学者认为“小产权房”属于违法建筑，因为小产权房的存在违反国家现行法律法规，具有违法性，其本身的建设出售等都是违反土地管理法等审批规定。但是笔者认为不能以偏概全地说“小产权房”就是违法建筑。

第一，就现状看，“小产权房”的合法性在法律上是没有依据的，法律对其性质并未进行明确规定。有些学者认为由于其没有法律依据，因此其属于违法建筑，这事实上是混淆了“违反法律规定”、“不符合法律规定”和“没有法律依据”的概念。在私法上有一法理即“法无明文规定即许可”，所以不能说“小产权房”必定就是违法建筑。

其次，笔者认为，“小产权房”在实践过程中认定其是否为违法建筑，要区分其所附着的土地性质。在农村“宅基地”上所建房屋不宜被认定为违法建筑。农村“宅基地”属于集体全部土地，农村集体经济组织成员可以依据自己的成员权取得“宅基地”运用权。依据《土地管理法》的规定，“宅基地”运用权人有权在宅基地上建立房屋和其它附属物，权利人行使宅基地运用权不受期限限制。宅基地上所建房屋不得向本集体以外成员或城市居民转让，

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，在“宅基地”上建立的房屋是符合法律法规规定的，只能说其全部权人在行使全部权权能的时候是受到限制的，对其全部权的限制表现在流通过程中的限制，但不能因为其流通过程中受到限制就认定其为违法建筑。另外一种是在集体企业用地或耕地上所建房屋，假如这种房屋进行流通买卖，就应当被认定为违法建筑，因为其在根本上违反了农村集体土地的用途。

三、“小产权房”的物权法意义——物权法将如何做到定纷止争

我国《物权法》赐予了城市人口完全的财产权爱护，然而农村人口的财产全部权却没有得到同等的爱护。城市房屋可在房地产市场自由流转，而农村宅基地房屋却被