万丽·白金汉宫项目整体定位及营销策划.pptxVIP

CITYLINE;背景：预测本工程的潜在客户会对工程地段及产品很追捧，但在新政影响下，市场开始低迷，持币观望的人已越来越多；

工程全案在开封承担一个什么样的市场角色？

本案应该做什么产品来满足我们的目标客群？

工程优点很多，我们采取什么样的营销策略吸引客户、塑造品牌；

我们如何锁定我们的目标客户？

工程卖多少钱，采取什么样的价格策略？

工程按什么的策略推售？保价还是保量？;本案需要解决的问题;本案总体轴线;城市中心

10万㎡稀缺舒适住宅区;PART1市场及竞争;开封市区房地产市场明显的表现为五个大区域。中心城区以商业为主导；东区以多层工程居多，北区以多层、〔类〕别墅为主，南区以多层为主，汴西新区产品涵盖了多层、小高层、高层、别墅等。开封市西区的住宅售价明显高于其他区域，由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。;在城市传统中心区域，形成了以传统商业、旅游文化为支撑的商业效劳区。;工程周边竞争工程分布;;通过对宗地周边情况的分析及现场勘踏，我们发现：

区域：郑汴新区核心生活人文居住版块

版块：未来城市中心生态绿地圈

但是，这些都是共享的，外围资源对于工程支持力量相对很少！;周边重点关注工程推货趋势预测;各工程价格差异较大，高层从3700-5300元/平米，高中低各价格线楼盘均有。;楼盘名称;各竞品产品特点;各竞品建筑风格;竞品园林景观;售价及销售特征;通过销售人员访谈及钧城分析获得;案例研究1——开元·华庭;产品研究;四期（推32#、36#、39#、46#）户型配比;产品研究;产品研究;房型;产品研究;产品研究;案例研究4——碧丽国都;产品研究;产品研究;案例研究5——香堤湾;产品研究;产品研究;案例研究6——宋城雅居;产品研究;产品研究;案例研究7——青院;产品研究;产品研究;竞品小结;多层和小高层产品目前仍占据市场主流，且在户型功能、户型面积、价格等方面存在雷同，市场竞争比较剧烈；

整体来看，市场对居住品质的提升要求不高，地段、开发商实力与品牌仍是吸引消费者的重要因素；

开封本??消费者住房消费较为理性和务实。

汴西新区局部工程多层产品已根本售完，局部高层工程由于区位成熟、供给量少、价位适中，相对而言，销售压力并不大。

随着后续高层工程〔如香堤湾、开元华庭、碧水蓝城、森林半岛〕的集中推出，高层将成为2021年下半年和2021年的主流产品，高层产品战即将打响。;PART2工程属性;区位：郑汴新区，城市开展方向，站在城市开展最前沿；

交通：紧邻宋城路，未来将拓宽，直通郑州，东临金明大道，交通便利；

配套：该区域集住宅、零售店等配套一般；

居住：该区域居住条件成熟，餐饮、零货店、储蓄等生活配套，居住气氛浓厚。;板式建筑的观景效果，户户朝阳的设计；;SWOT分析;;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析：

多利用优势

多创造时机;核心价值点提炼;PART3工程客户群定位;客户访谈;区域认知;期望因素

单价在4000-4500元

经济两房，舒适三房;客户表现

自住为主

接受力一般

户型要求高;了解客户小结;客户群定位;客户群特点及关注因素;PART4工程物业开展建议;如何塑造工程品牌？

如何打到他们心灵深处？;产品定位——地块因子分析自身资源的匹配度

及本工程自身档次的初判;为什么要做高端高品质物业？;本工程物业档次——高档次、高品质、科技的、极致的精品社区;高档高品质的解决思路和目标;形象定位;;我们给出的物业开展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制本钱的前提下，最大化客户附加值的因素——;;工程定位高端，主力客户群为二次置业，意向房源为舒适型的，面积较大。;户型面积确定;基于工程合理利润目标的考虑，必须从产品本身出发，加大产品创新，从根本上改变产品设计，树立差异核心卖点，提升产品附加值，以实现工程价值最大化;落地凸窗送面积

落地凸窗高度不受2.2米层高限制，到达2.4米，砖砌假凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不算面积

卧室送衣柜面积

将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置

阳台送面积

阳台错层布置，使阳台顶盖高度到达两层层高

空中花园送面积

错层布置

入户生活阳台

可将其改造成储藏室，相当于赠送50％的阳台面积;;;;赠送面积的具体做法;;多阳台〔露台〕设计+入户花园，景色四面八方而来;工程产品户型建议——标准层平面图;工程产品户型建议——标准层平面图;工程产品户型建议——标准