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房屋及设施设备管理

第五章房屋及设施设备管理房屋及设备设施管理是指对物业共⽤设备设施和属于房屋共⽤部位的⽇常运⾏维护和管理、⼤中⼩

修及更新改造。房屋及设备设施管理涉及⾯⼴，技术含量⾼，关系到物业的正常运⾏和安全使⽤，是物业管理的重要内容之

⼀。

第⼀节物业设施设备管理概述

⼀、物业设施设备

物业设施设备，是指房屋及附属于房屋建筑业主共⽤的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部

分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排⽔系统、消防系统、弱电系统等。

⼆、物业设施设备管理

物业设施设备管理，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定，运⽤先进的技术⼿段和科学的管理⽅法对房屋及

各种设施、设备的使⽤、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使⽤，提⾼房屋、设施、设备的完好率，

延长房屋、设施、设备的使⽤寿命，以最⼤限度地满⾜业主和使⽤⼈对房屋、设施、设备使⽤的需要，并创造良好的经济效益

和社会效益。

（⼀）物业设施设备管理的⽬标

物业设施设备管理在整个物业管理中处于⾮常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。

1．⽤好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提⾼设施设备的利⽤率及完好率，是物业设施设备管理的根本⽬标

具体为：保持设施、设备完好，满⾜其使⽤功能；确保物业及使⽤⼈的安全；促进物业保值增值。

2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标

（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋⾯积之和占房屋总建筑⾯积的百分率。

（2）危房率，是指危险房屋的建筑⾯积占房屋总建筑⾯积的百分率。

（3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。

3．物业设施设备完好的基本标准

结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常，满⾜使⽤功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备整洁，⽆跑、

冒、滴、漏现象；防⽔、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。

（⼆）物业设备管理的意义

（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使⽤⼈创造优美舒适的环境和⼯作、⽣活条件。

（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使⽤年限、降低设备寿命周期费⽤、提⾼物业价值和使⽤价值、使物业保值增值

的有效⼿段。

（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及⽂明建设和发展的需要。

（4）良好的物业设施设备管理能提⾼物业服务企业的服务质量，为企业树⽴良好的企业形象，同时也能促进物业管理⾏业的

健康发展。

三、物业设施设备基础管理

（⼀）物业设施设备档案管理

物业设施设备档案主要包括设备原始档案，设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性

⽂件，以及设备运⾏、维修养护、

修理改造的使⽤管理档案。其⽬的在于实现规范管理，便于事后追溯，还可以作为管理的证据。

1．物业设施设备档案的建⽴

（1）新建物业项⽬设施设备基础管理档案的建⽴。

①设施设备原始技术档案的建⽴。

设施设备原始技术资料收集，主要是在物业项⽬设施设备和系统承接查验双⽅交接时由交验⽅提交的物业清单，物业竣⼯图

纸、竣⼯资料和技术资料，设备⽣产⼚家的安装、维护、使⽤说明书与合同书等。承接⽅应安排专⼈按有关规范和制度的规定

进⾏分类整理建档，永久保存；按借阅制度供查阅使⽤。

②设备基础管理档案的建⽴。

设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。它主要包括：《房屋清单》《共⽤设施清单》《设备登记卡》《设备清

单》《设备台账》《设备卡》等。其中：《房屋清单》和《共⽤设施清单》是按照物业承接查验时接收的清单到现场进⾏核

对、查验确认后形成的。《设备登记卡》是在物业承接查验时，依据设备的铭牌和装箱单的内容进⾏填写的，是设备的原始资

料的真实反映。⽽《设备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作的，它主要⽤于⽅便设备管理，如管理⼈员随时查询和编制

维修保养计划和机配件采购计划时应⽤。《设备台账》是对于重要的⼀、⼆类设备进⾏动态管理，如电梯、⾼压配电设备、空

调的制冷主机、锅炉、消防设备等。《设备卡》挂在（粘贴在）设备上的醒⽬位置，⼀台设备⼀个卡。

③设备管理的相关法律、法规、规范与标准等强制性⽂件。

（2）设施设备使⽤管理档案。

①设施设备使⽤维护档案。设施设备使⽤维护档案的保存年限⼀般为3～5年，可定期处理。主要包括：设备运⾏⽇志、故障处

理记录、巡检记录、事故处理报告、

维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告等。

②设施设备修理、改造档案。主