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物业承接查验管理制度

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工程管理体系文件

物业承接查验管理制度

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修订人

版本

备注

适用范围

同信集团所有项目交付前分户查验和公共设施设备承接查验工作。

控制目标

通过物业分户查验和公共设施设备承接查验的启动条件、查检质量标准和查验流程的规范，促使项目合理管理工期，满足法规要求，提高产品感官工程质量和客户满意度。

术语定义

分户查验：是指在项目交付前，物业公司和建设单位工程管理部门按照相关建筑规范以及交付标准，以客户角度对户内施工质量、观感质量、使用功能等方面进行的检查。

公共设施设备承接查验：是指物业公司承接新建物业前，物业公司和建设单位工程管理部门按照国家和集团有关规范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

职责

工程管理部：组织物业分户查验和公共设施设备承接查验工作，编制查验计划，跟踪督促施工单位整改查验中发现的问题。

物业：负责参与计划编制，实施分户查验和公共设施设备查验，配合督促施工单位整改。

承建单位：参与计划编制和现场查验，组织整改查验中发现的不合格项。

分户查验管理内容

分户查验分为制定分户查验计划、查验人员培训、初验、整改、复验和再次复验。由工程部负责组织和督促，物业负责现场分户查验工作。

在物业承接前，成本合约部及设计部应配合工程部提供物业的各种技术资料和竣工图，并将合同与协议中的技术指标和维保条款等给物业服务公司。若验收时尚未完成竣工图，应提供最终的施工图，并附相关设计修改说明，竣工图在项目交付前及时提供。

物业公司在接管物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋主体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。根据项目的施工进度和业主入住的情况不同，物业公司对部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管。

分户查验方法与过程控制程序

流程

节点

管理

重点

工作内容

节点要求

责任

部门

分户验收准备

具备查验

工程部应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定交付日期之前2个月左右以《前期介入承接查验邀请函》或《工作联系单》形式通知物业公司进行分户查验工作；

交付前2个月

项目工程部

制定计划

依据承接查验邀请函，物业公司应于5个工作日审核资料，与项目工程部、客服部制定前期介入分户验收计划方案，协同开展分户验收工作。

接通知5日内

物业公司

查验小组

物业公司组成查验小组，按照分户查验计划实施，

进场查验前2日

工程部/物业公司

物业查验节点原则

根据交付标准分户验收工作，验收周期原则（建筑面积10万平方米）房屋户内一户一验（初验）时间控制在十五个工作日之内完成。

物业项目

分户查验

初验

物业负责户内各项检查、整改问题记录，每天的分户查验记录经施工单位、监理、物业和工程部专业负责工程师签字确认汇总，原始记录物业保存。

项目工程部/物业公司

复验

每日由工程部专业负责工程师负责组织相关施工单位整改会议，根据整改问题，明确整改节点。

项目工程部/物业公司

物业初验完成即进入复验，每户未整改和整改不合格项工程部专业工程师安排限期整改。

项目工程部/物业公司

二次复验

物业对二次整改项进行再次复验

项目工程部/物业公司

分户验收整改时间原则

整改过程控制

原则初验、复验问题当日落实责任单位整改。

总包为主责单位，以户为单位负责各分包整改消单。

物业初验完成后开始复验检查，逐一检查销项，并记录清晰。

现场整改是否合格存有争议的，由工程部专业工程师判定。

项目工程部/物业公司

查验资料

验收资料保存

分户验收、整改消单原始记录资料由物业负责整理、保存。

物业公司

公共设施设备承接查验

承接查验由工程部负责组织和督促，为简便操作，实物承接可由施工单位直接向物业公司进行移交。

承接查验按照下列程序进行

确定物业承接查验计划

查验移交图纸资料

现场查验共用部位、共用设施和设备

整改查验中发现的问题

复检整改问题

达成少量遗留问题整改计划

办理实物承接移交手续

分期开发建设的项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续。

承接查验准备

商品房销售合同约定项目交付日前60日历天，由项目工程经理牵头，组织施工、监理和物业编制《项目交付前工作计划》。

工程部责任工程师负责编制《资料移交清单》和《实物移交清单》。

承接查验开始前，由工程部责任工程师按专业或系统向物业同事进行介绍和交底，帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等。

承接查验项目应具备以下条件：

环境道路、公共走道、环境绿化、中控室、设备机房、和物业服务用房等公共配套设施按规划