商品房买卖合同中学区房纠纷的法律适用——基于75份司法裁判文书的实证分析.pdfVIP

前沿聚焦

商品房买卖合同中学区房纠纷的法律适用

基于75份司法裁判文书的实证分析

孙强

摘要：商品房买卖中的学区房纠纷是典型的群诉纠纷，学区房广告性质的认定是裁判此纠

纷的争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和

《民法典》是适用该纠纷的重要依据。当前，商品房买卖合同中学区房纠纷的法律适用存在“商

品房开发规划范围内”规定涵摄不足、将学区房广告作为免责事由违背立法目的、“具体确定对

购房有重大影响”司法适用标准模糊、机械套用法律规定而未把握纠纷事实的本质等问题。应

扩大“商品房开发规划范围内”的界限、坚持运用目的解释与诚信原则解释的方法、明确“具

体确定对购房有重大影响”司法适用标准、综合考量开发商主观过错与学区划片调整客观事实，

以为司法实践作出符合事实且合理善意的裁判。

关键词：商品房买卖合同；要约邀请；学区房；义务教育；广告

中图分类号：D922.16

5文献标识码：A工

党的二十届三中全会指出，“要统筹好发展和《解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资

安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围

小金融机构等重点领域风险的各项举措，严格落实内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，

安全生产责任，完善自然灾害特别是洪涝灾害监并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有

测、防控措施，织密社会安全风险防控网，切实维重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未

护社会稳定。”①近年来，买房置业是人们热议的载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事

话题，购买学区房②是购房者重要甚至是首要的人违反的，应当承担违约责任。”本文通过梳理司

考虑因素，对口名校的房屋持续热销甚至有时一房法裁判指出《解释》第三条规定存在的问题并分析

难求。教育的内卷化趋势，使得房地产开发商与教其原因，进而提出完善建议，以为司法实践作出裁

育的结合也愈发紧密。房地产开发商为了促进楼盘判提供参考。

更好更快地销售，往往会通过采取“对口名校”“合

作办学”“引进名校”等方式进行教育配套并发布一、商品房买卖合同中学区房纠纷的现

广告促销，但现实中在房屋销售后常常存在“名校状

落空”“名校变民校”的情况，进而导致学区房纠

纷事件不断出现。对于该类纠纷，司法实践中往笔者通过将“商品房”“商品房买卖合同”“学

往依据的是《中华人民共和国民法典》（以下简称校”“学区”作为关键词在数据库检索后统计得

《民法典》）和《最高人民法院关于审理商品房买卖出：“威科先行”数据库显示2001年一2024年期

合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简间，学区房纠纷有3659件；“裁判文书网”数据库

称《解释》）《民法典》第四百七十三条规定，“商

业广告和宣传的内容符合要约条件的构成要约。”件。前述数据库均显示在2015年一2022年期间，

2024.1145

全国学区房纠纷数量一直处于高位。在该区间内，学区房广告构成要约的主要理由有四点：第

波谷在250件至300件之间（2020年案件数量为

一，《解释》第三条中的“商品房开发规划范围内

248件，2022年案件数量为278件），波峰超过了

的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内

600件（2015年案件数量为616件，2021年案件