南山·苏迪亚诺营销执行报告.pptxVIP

2010年5月22日;;;市场真空条件下，洋房可实现自然去化，新政背景下，改善型的联排及小高层去化难度加大;沉寂后的爆发，作为远郊非资源型项目，短期内建立重建市场认知及认可难度较大;1、成熟社区，物业类型丰富，客户基础好;寻找—

什么价值？支撑！

什么方式？扭转！;;;项目开发商;国际级豪宅生活;联排产品200-240平，亮点少，附加值低。;主要依靠线下的客户渠道进行挖掘，充分整合本地资源开展外地巡展;本案PK别墅核心竞争项目—盈峰翠邸;区域内产品主要以90-140㎡两房及三房为主，区域内均价目前为3500元/㎡。;基本指标;走恒大路线，并且力图超越恒大：精装+会所+水景;基本指标;核心价值一完善展示面：水景+精装+会所;产品分析:

无赠送空间,产品附加值较低;

卧室均朝北,不符合长沙人居住习惯。;项目规模;产品无明显亮点，除一个三房户型赠送入户花园外，其余产品无较多赠送，产品附加值低。;双盈卧龙湾——现代建筑风格，完善的项目自身配套，低价吸客;卧龙湾高层除部分产品赠送入户花园或主卧露台外，其余均以卧室飘窗的形式赠送，赠送面积少。

产品设计除满足日常生活需求外，无其它设计亮点。;本项目PK小高层竞争项目;竞争分类;;本项目客户以岳麓区为主，其次为芙蓉区及开福区客户，联排客户工作区域相对分散;洋房客户年龄结构更为年轻，多以三口之家为主，别墅客户群年龄偏大，家庭结构多样;受总价影响，洋房客户多为首置型普通职员，联排客户多为二次置业的企业中高层管理人员及私营企业主。;主力客户群区域抗性较弱，主要受环境因素驱使，以改善居住环境为购房的主要动机;成交周期普遍较长，报广、户外及房地产网站等渠道效果明显，老带薪成交占三成以上;居住环境、户型设计是客户认可度最高的因素；配套、建筑质量、楼间距是抗性最大的因素，高端客户对物管服务需求较高。;联排目标客户群小结;洋房、小高层产品目标客户群小结;寻找—

什么价值？支撑！;;案例一：云栖谷;云栖谷在认筹期核心竞争对手麓山和苑开盘时，通过多种营销手段截流客户，三天总认筹214个，最后创造了长沙市首个开盘100%销售的记录。;倾城式行销带来周上门量约40批的显著效果;案例二：万科城;产品特色：超大赠送面积，打造墅级别墅品质;蓄客期关键动作：

主动出击，广纳客源：加强客户终端渠道营销，客户免费加入万客会，行销拓客。

制造假象，引发关注：线上户外树立形象，线下注重网络炒作，制造话题，引发市场关注。

实质利好信息节点式发布，加大刺激力度:营销中心及样板房阶段性开放，不断刺激客户的兴奋点及欲望。;销售期关键动作：

少量推售，制造稀缺，实现热销：加强客户终端渠道营销，客户免费加入万客会，行销拓客。

频繁加推，炒作热销局势，持续吸引关注：线上户外树立形象，线下注重网络炒作，制造话题，引发市场关注。;最为有效的推广方式：多种形式的网络推广;网络炒作，制造热点假象人气为王制造稀缺实质性利好节点式发布开盘实现热销;寻找—

什么方式？扭转！;;;营销策略分解;实现核心策略的关键动作;分产品线少量多批次推售，具体推售计划视客户情况再定。;;;联排蓄客期方案：会员式广泛吸客，取得预售证后，验资升级客户

;联排蓄客期（6月10日—7月17日）;展示条件——交通导示牌：在河西区域交通要到处布置，有效引导客户熟识南山·苏迪亚诺（6月15日）;展示条件—项目周边导期及围挡的包装完成（6月10日）;展示条件——路旗：以项目周边与到达本项目主干道为选取对象，选取5米以上的路旗尺寸，保证气势。（6月10日）;营销中心整改完成，吧台引入并可投入使用，售楼处前坪及小区入口处整改完成。（6月30日前）;园林展示区整改完成，看房路线具备展示条件，园林注重小品及花卉的搭配（6月15日前）;样板房展示区包装完成，具备展示条件

（7月3日前）;;系列旺场活动：通过中小型旺场活动，聚集项目营销中心人气，保证现场氛围，增加项目客户来访量。;;;;;;;;;;;短信针对各大节点以及促销信息的释放，精确制导客户

推广主题：项目促销信息+项目活动信息;南山苏迪亚诺行销：针对岳麓园区企业巡展采用上门拜访或派单方式进行项目宣传，组建50人以上的派单队伍，保证气势。（6月10日前行销队伍组建完成）;6月12日，结合端午节活动，发布老带新活动信息，具体优惠政策待定;6月5日前，完成销售及物业管理部门培训，提升服务水平及销售素质，并在销售中贯彻;销售：五星服务体系

;销售：五星服务体系;销售：五星服务体系;销售：五星服务体系;销售：五星服务体系;;联排强销期（7.18-8.13）;洋房强销期（8.14-8.28）;;;展示条件——