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房地产开发重要节点及流程

一、关键节点和里程碑42个关键节点—12个里程碑关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。

里程碑：国土证取得对应5个关键节点：土地获取取得〈建设用地规划许可证〉策划单位的确定项目公司成立项目公司立项（审批制、核准制、备案制）

里程碑：项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）

规划方案通过：01规划方案通过政府审批02部品材料清单及建造标准形成03目标成本编制及确定04制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）05项目现金流量分析06销售示范区设计方案（售楼部、样板区）07

景观设计方案完成（与总图同步介入）01扩初设计完成02施工图完成（审图、目标成本调整）03〈建设工程规划许可证〉04招投标确定总包单位05〈施工许可证〉06三通一平07

2里程碑：项目贷款到位3关键节点：1开工（里程碑、关键节点）6物业公司确定5销售示范区开放（销售中心、样板区）4项目贷款到位

01里程碑：达到预售条件02关键节点：03获得预售许可证（形象进度条件各地不同）04里程碑：开盘05关键节点：06正式开盘销售(蓄客、资料…)

里程碑：销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）

里程碑：主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)市政、景观单位进场

一房一验里程碑：竣工验收关键节点：单体竣工验收交房方案总平内部验收综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…

物业承接验收、移交添加标题里程碑：交房添加标题关键节点：添加标题交房（交房率）添加标题产权办理（时间要求）添加标题

非专业人员土建基本知识

2建筑的组成3如何看懂施工图1建筑的分类6建筑的专业术语5施工的材料4施工的程序和流水五、施工的要点

建筑的分类按用途分：住宅、办公、酒店、公建……按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体……按高度分:多层、小高层、高层、超高层……(低层、多层、中高层、高层）按住宅类型分：别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅…..

建筑的组成：基础：条型基础、筏板基础、箱型基础…桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩独立地下室与利用基础空间的地下室。

地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、….内外粉刷、外墙装饰面、保温楼地面（屋面防水）水电安装

如何看懂施工图：各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图….平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图）建筑总说明、结构总说明、建施--、结施---水施---电施

四、施工的程序和流水基本程序：基础---屋顶结构程序：受力部位（钢筋混凝土）----围护（墙）----粉刷（内外）流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。流水与进度计划的关系。

五、施工的要点钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间…砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施…粉刷：底糙外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂屋面防水、厨卫防水、地下室防水

六、施工材料砼：（水泥、石子、砂、水）钢筋：一级钢、二级钢、三级钢水泥：模板：砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂）…..

七、建筑专业术语容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径）建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）

住宅日照标准：大寒日一小时保温系统：自保温、外墙外（内）保温、断桥隔热、中空玻璃、石材干挂、湿贴半刚性路面、基坑围护、台班、

定额含量、机械费、人工费补差：人工补差、量差、价差…

谢谢！