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房地产开发合同管理实务操作手册

一、总则

1.1目的与依据

为规范房地产开发企业（以下简称“公司”）合同管理工作，明确合同管理职责，防范合同风险，保障公司合法权益，提高经济效益，依据《中华人民共和国民法典》及其他相关法律法规，并结合公司房地产开发项目的实际情况，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于公司所有房地产开发项目（包括但不限于土地获取、规划设计、工程建设、材料设备采购、营销策划、物业管理等）所涉及的各类合同的订立、履行、变更、解除、终止、纠纷处理及归档等全过程管理活动。公司各部门、各项目部及全体员工在从事与合同相关的活动时，均应遵守本手册的规定。

1.3基本原则

1.合法合规原则：合同的订立、履行、变更、解除等行为必须符合国家法律法规、行业规范及公司内部规章制度的要求。

2.预防为主、风险控制原则：合同管理应以预防合同风险为核心，在合同订立前进行充分的风险评估，在履行过程中进行有效的风险监控。

3.目标导向原则：合同管理应服务于项目总体目标和公司经营战略，确保合同目的的实现。

4.效益原则：在保证合同合法合规和风险可控的前提下，力求合同条款的公平合理，追求经济效益最大化。

5.全过程、全员参与原则：合同管理贯穿于项目开发的全过程，需要公司各相关部门及人员的共同参与和配合。

二、合同管理机构与职责

2.1合同管理部门

公司法务部（或指定的合同管理部门，下同）是合同管理的归口管理部门，负责统筹、协调、指导和监督公司的合同管理工作。

2.2法务部主要职责

1.制定和完善公司合同管理相关制度和操作流程；

2.负责公司标准合同文本的制定、修订和推广使用；

3.参与重大合同的谈判、评审，并出具法律意见；

4.负责合同的合法性审查，对合同条款的完整性、严谨性进行审核；

5.指导和监督各业务部门的合同管理工作，提供合同管理专业培训；

6.参与合同纠纷的处理，包括协商、调解、仲裁和诉讼；

7.负责公司合同台账的建立与维护，以及合同档案的最终归档管理。

2.3业务部门职责

各业务部门（如开发部、设计部、工程部、成本部、营销部、采购部等）是其职责范围内合同的发起、履行和日常管理部门，主要职责包括：

1.根据项目需求，发起合同立项，进行合同策划；

2.负责合同相对方的调研、考察与筛选，收集对方资质资信材料；

3.组织或参与合同谈判，拟定合同草本；

4.负责合同履行过程中的具体管理工作，包括进度跟踪、质量监督、款项支付申请、变更签证的发起与确认等；

5.及时向法务部及其他相关部门反馈合同履行中出现的问题和风险；

6.负责合同履行过程中相关文件资料的收集、整理、保管，并按规定移交归档。

2.4财务部门职责

1.参与合同的经济性审核，重点审核合同价款、支付方式、税务条款等；

2.根据合同约定及履行情况办理款项支付、结算等财务手续；

3.对合同履行过程中的财务风险进行监控。

2.5公司领导层职责

公司领导层按照权限对合同进行审批，对重大合同的决策和风险承担最终责任。

三、合同订立阶段的管理

3.1合同策划与准备

1.需求分析：业务部门应明确合同订立的背景、目的、主要内容和期望目标。

2.合同类型与范围界定：根据项目性质和内容，确定合同类型（如勘察设计合同、施工合同、监理合同、采购合同、销售合同等），清晰界定合同标的、工作范围、服务内容等。

3.合同计价方式选择：根据项目特点和风险分担原则，选择合适的合同计价方式（如固定总价、固定单价、可调价格等）。

4.标准文本选用：优先选用国家或行业标准合同文本，或公司制定的标准合同文本。无标准文本的，由业务部门根据实际情况拟定，或委托法务部协助拟定。

3.2合作方选择与考察

1.信息收集：通过公开渠道、行业推荐、过往合作等方式收集潜在合作方信息。

2.资格审查：审查合作方的营业执照、资质证书、生产许可证、财务状况、业绩、信誉、履约能力、类似项目经验等。必要时，应对合作方进行实地考察。

3.背景调查：对重要合作方，可通过企查查等工具查询其涉诉、失信、行政处罚等情况。

4.比价与招投标：达到规定金额或标准的合同，应按照公司招投标管理办法或采购管理办法的规定，通过招标、询价、竞争性谈判等方式选择合作方，确保公平、公正、公开。

3.3合同谈判

1.谈判准备：业务部门应组织谈判小组，明确谈判目标、策略和底线，准备谈判所需的资料（如市场调研数据、技术参数、标准规范等）。

2.谈判过程：谈判应围绕合同主要条款（如标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、违约责任、解决争议方法等）进行。重要谈判应有详细记录，形成《谈判纪要》，并由参与方签字确认。

3.法务支持：对于重