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模块3房地产投资环境分析与市场分析

01任务1房地产投资环境分析02任务2房地产市场分析本模块主要任务

任务1房地产投资环境分析

导入：房地产宏观调控政策历年房地产宏观调控政策

010203从上述资料中你是如何认识投资环境的？上述资料中影响投资活动的因素属于哪一种？除此之外，你认为投资环境中还有哪些因素对投资活动会造成影响？试举例说明思考：

房地产投资环境的含义及特征房地产投资环境的分类房地产投资环境分析的内容房地产投资分析的方法相关知识

1房地产投资环境的含义及特征1投资环境的含义：狭义和广义狭义：指自然环境和经济环境广义：影响投资活动过程的外部的各种情况和条件的总和。包括政治法律、经济、自然、社会文化等各种要素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。2

01投资环境的特征02差异性—地域差异；不同的部门、行业、项目；时间差异03系统性—投资环境是由众多因素构成的复合体04动态性—动态平衡的开放系统05主导性—一个或几个要素居于主导地位06区域性—地区之间自然、地理、社会经济等特点不同3.1.1房地产投资环境的含义及特征

01按表现形态分类02硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件，自然和基础设施03软环境：影响项目投资的各种政治、经济、社会文化条件04按层次分类05宏观投资环境：国家投资环境06中观投资环境：地区、行业投资环境07微观投资环境：地块周边及地块投资环境08按研究角度分类09地区环境10产业环境3.1.2房地产投资环境的分类

01一般涵盖六大类：05自然环境因素04经济因素02政治因素03法律因素06社会文化因素07基础设施因素3.1.3房地产投资环境分析的内容

政治制度政局的稳定性政策的连续性政府管理服务水平是否存在战争风险政治因素

法律的完整性01.法制的稳定性01.执法的公正性01.法律因素

宏观经济环境——国民生产总值、国民收入、国民经济增长率；消费总额、消费结构、居民收入、存款、物价、通货膨胀、经济周期等01市场环境——市场状况、供给、需求、购买力、同类楼盘的分布状况及竞争状况及竞争对手、市场价格水平及走势02财务环境——资金、成本、利润、税收等03资源环境——人力、土地、原材料及能力等04经济环境因素

地理条件——地质地貌、自然风光、气候条件、环境质量、绿化等0102地理位置——交通便捷程度自然环境条件

公民受教育程度01宗教02风俗习惯03社会心理04道德05价值观06文化传统07社会文化环境

010203040506城市能源系统——煤气、电力等城市水资源和供水排水系统城市交通运输系统城市邮电通信系统城市生态环境系统——环卫、园林绿化城市防灾系统——消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等基础设施因素

12生活配套——超市、商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等商务设施——商圈12生活配套及商务设施

0102030405冷热对比法等级尺度法道氏评估法多因素和关键因素评价法SWOT分析法3.1.4房地产投资分析的方法

基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷国表示投资环境欠佳；02依据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国和加拿大等国工商业人士的调查，在《国际商业安排的概念构架》中提出了对投资环境分析的冷热因素法。013.1.4.1冷热对比法体过程：政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距。把投资环境分为七大因素：特性：是最早提出的投资环境分析方法，侧重于对投资环境的宏观因素考察，对微观因素考虑的少。虽然在因素的选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和完善奠定了基础。3.1.4.1冷热对比法

“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳.

依据：1969年，美国学者斯托伯发表了《如何分析国外投资气候》，提出了投资环境的等级尺度分析法。资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。过程：将投资环境分为八大因素：又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好。12343.1.4.2等级尺度法

3.1.4.2等级尺度法优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其局限性。

依据：美国