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土地转让居间合同风险控制规范

土地转让居间业务因其涉及标的额通常较大、法律关系复杂、政策性强等特点，蕴含着诸多风险。作为居间人，在提供专业服务、促成交易的同时，有效识别并控制风险，不仅是维护自身合法权益的需要，也是提升行业信誉、实现可持续发展的关键。本规范旨在从实务角度出发，系统梳理土地转让居间合同订立及履行过程中的主要风险点，并提出相应的控制措施，以期为相关从业人员提供具有操作性的指引。

一、事前风险防范：审慎核查，夯实基础

事前风险防范是整个风险控制体系的基石，其核心在于对交易各方及标的土地进行全面、细致的调查与核实，确保信息的真实性、合法性与完整性。

（一）委托方主体资格与授权审查

居间人在接受委托前，首要任务是对委托方的主体资格进行严格审查。应要求委托方提供合法有效的身份证明文件（如企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明等；若为自然人，则需身份证及相关权属证明）。同时，需明确委托方是否为土地使用权的合法权利人，或是否获得合法有效的授权委托。特别注意，对于存在共有权益的土地，需确认其他共有人是否同意转让及委托居间事宜。

（二）标的土地基本情况核查

对土地本身的核查是风险控制的核心环节，稍有疏忽便可能导致整个居间行为的失败甚至承担法律责任。

1.权属状况核查：务必要求委托方提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》等权属证明文件，并到相关国土资源管理部门进行核实，确认土地权属清晰、无争议，权属证书真实有效。需特别注意土地使用权的类型（出让、划拨、租赁等），不同类型的土地转让条件和程序差异巨大，尤其是划拨土地转让需经政府主管部门批准并补缴土地出让金。

2.规划及用途核查：了解土地的规划用途（如商业、住宅、工业等）、容积率、建筑密度、绿化率等规划指标，这些直接影响土地的价值和开发利用。同时，需确认土地现状用途与规划用途是否一致，是否存在违规建设等情况。

3.权利负担核查：查询土地是否存在抵押、查封、租赁、地役权等权利负担或其他限制转让的情形。若存在抵押，需明确抵押权人是否同意转让及如何解除抵押；若存在查封，则需待查封解除后方可进行交易。

4.土地现状与瑕疵披露：实地查看土地的实际状况，包括地形地貌、基础设施配套（水、电、路、气、通讯等）、是否存在地上建筑物或附着物、是否有管线穿越等。对于土地存在的任何瑕疵，均应要求委托方如实披露，并在后续的信息传递中向交易相对方明确告知。

（三）交易相对方的初步调查

在接受委托后，居间人在寻找和接洽交易相对方时，也应对其主体资格、资金实力、交易意图的真实性和合法性进行初步的了解和判断，以提高交易的成功率，避免不必要的精力浪费和潜在风险。

二、事中风险控制：规范合同，明确权责

居间合同是确立居间人与委托人之间权利义务关系的法律文件，其条款的严谨性和完备性直接关系到居间业务的风险控制。

（一）合同主体的明确与适格

合同首部应清晰列明委托方（甲方）与居间方（乙方）的全称、法定代表人（或负责人）、统一社会信用代码（或身份证号）、住所地、联系方式等基本信息，确保主体身份的准确性和唯一性。

（二）居间事项与范围的清晰界定

明确约定居间事项为“就特定土地使用权转让事宜提供居间服务”，并具体描述土地的位置、面积、权属证号等关键信息，避免因指向不明导致后续争议。同时，明确居间服务的范围，例如仅提供信息、引荐洽谈，还是协助起草合同、参与谈判、促成交易等，这直接关系到居间人的义务边界。

（三）居间报酬的约定

居间报酬是居间合同的核心条款之一，必须明确、具体、可操作。

1.报酬金额或计算方式：可以约定固定金额，也可以约定按土地转让成交价的一定比例计算。比例约定应明确基数（如总价款）和具体百分比。

2.支付条件：这是最容易产生争议的地方。应明确约定在何种情况下居间报酬得以实现，通常是“促成委托方与第三方就标的土地达成转让协议（即签订《土地转让合同》）”。需注意，支付条件的成就不应以土地过户完成为唯一标准，除非双方另有明确约定并充分理解其中风险。

3.支付方式与期限：明确是现金、转账还是其他方式支付，以及支付的具体期限，例如“在《土地转让合同》签订后X日内支付X%，余款在X日内付清”。

4.报酬的支付主体：通常由委托方支付，但实践中也可能存在由交易双方或另一方支付的情况，需在合同中明确约定。

（四）费用承担的划分

明确在居间活动过程中产生的费用（如通讯费、差旅费、查档费等）由哪一方承担。一般而言，居间人在促成交易前的必要合理费用，若合同未明确约定由委托方承担，则由居间人自行承担。

（五）权利与义务的平衡

1.居间人的权利：主要是获取居间报酬的权利。

2.居间人的义务：

*忠实勤勉义务：居间人应尽到善良管理人的注意义务，积极为委托人寻找合适的交易相对方，如实报告与