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佳兆业地产

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佳兆业地产·沈阳佳兆业中心项目

可行性研究报告

佳兆业地产（辽宁）有限公司

2011年2月

目录

第一章项目概况一、项目的名称2

二、项目基本情况2

三、项目背景及位置2

四、宗地现状3

五、项目周边配套4

六、规划控制要点5

第二章市场分析7一、土地市场整体运行情况分析7

二、沈阳市房产市场情况分析9三、项目可比性楼盘分析21

四、项目及产品定位25

第三章投资收益分析27一、项目规划指标27

二、成本预测27

三、销售预测28

四、经济效益分析28

第五章结论与建议31

第一章项目概况

一、项目名称：

沈阳青年大街项目

二、项目基本情况

本项目为沈阳市沈河区政府招商项目，计划于2009年底以招拍挂的方式推出市场，挂牌出让价为占地面积24,689元/平方米，总地价为52,834万元。集团于2009年12月31日参与该项目的土地拍卖，并获得了该土地。

项目规划面积21,422平方米，用途为商业和居住，容积率10.0。预计总投资19.8亿元人民币，销售收入约38.19万元。

三、项目背景及位置

1、项目背景

（1）沈阳市独特的区位优势

区位沈阳位于中国东北地区的南部、辽宁省东北偏东，从全球区位经济和地缘政治的角度看，正是东北亚的“龙睛”之地。是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈，具有重要的战略地位。

经济经济实力反映出一个地区的综合经济实力，是城市对外竞争的核心。沈阳目前的经济实力综合指标在10大城市排名中位列第8位（主要包括上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、沈阳、重庆、哈尔滨），三大产业经济指标综合排名位列第3位。

沈阳集中了基础工业和加工工业为主的8大城市，分别是中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之称阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成了沈阳为核心的共有2400万人的辽宁城市群和经济区。

预计2010年沈阳市国民生产总值将达到4000亿元，

交通沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编制站和中国最高等级的“一环五射”的高速公路网。沟通世界的大连港、营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理优势。

（2）金廊的区域优势

金廊定位为沈阳中央都市走廊，旨在形成一个汇集金融、商务、商贸、会展、科技、文化、体育等多个前导产业为一体的服务业产业群。通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区，成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。经过六年的开发建设，已初见成效。目前金廊工程规划建设项目共140项，规划总占地面积约1222万平方米，规划总建设规模约5253万平方米，预计投资总额2631亿元。已有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等28个项目已先后竣工并投入使用，另有华润万象城、茂业项目、嘉里建设项目等众多综合体项目在建。

开发建设金廊是完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。

2、项目位置

本项目位于沈阳市沈河区青年大街，沈河区是沈阳的政治、文化、金融中心，青年大街沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念，以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公里。其中在沈河区全长约6~7公里。

本项目所处的青年大街沿线是金廊的黄金地段，该地段土地稀缺、配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利，而且本案周边高端项目众多，市场热度较高，有良好的市场氛围及发展前景，该地段也是青年大街沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。

位置图一

位置图2

3、项目现状

目前该项目宗地内正由政府在实施拆迁平