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物业收费及财务管理制度规范

一、引言

物业收费及财务管理是物业管理工作的核心环节，直接关系到业主的切身利益、物业服务企业的健康运营以及社区的和谐稳定。建立健全并严格执行规范的物业收费及财务管理制度，不仅是保障物业管理活动有序进行的基础，也是提升物业服务质量、增强业主信任度的关键。本规范旨在为物业服务企业提供一套系统、科学、可操作的指导原则，以期实现收费合理透明、财务运作规范高效的目标。

二、物业收费管理

（一）收费项目与标准的确定

物业收费项目与标准的设定，应以国家及地方相关法律法规为根本遵循，结合物业服务合同的约定，并充分考虑服务成本、业主承受能力以及当地同类物业的服务水平与收费标准。

1.合规性原则：所有收费项目必须有明确的政策依据或合同约定，严禁擅自设立收费项目、提高收费标准或重复收费。对于政府指导价或政府定价的项目，应严格执行相关规定。

2.成本导向原则：在制定或调整收费标准时，应进行详实的成本测算，包括人员薪酬、清洁物料、维修养护、能源消耗、办公费用、税费及合理利润等。成本测算应客观、准确，避免虚高或不合理压缩。

3.公开透明原则：收费项目、服务内容、收费标准、计费方式、起止时间等信息，均应在物业管理区域内的显著位置进行公示，并应主动向业主进行解释说明，接受业主监督。

（二）收费方式与周期

为方便业主缴纳及物业企业管理，应提供多元化的收费方式，并明确收费周期。

1.收费方式：可采用包括但不限于银行代扣、线上支付、现金缴纳、支票等多种方式。鼓励推广便捷高效的电子支付手段，提升缴费效率和用户体验。

2.收费周期：应根据物业服务合同约定执行，通常为按月或按季度收取。对于预收费用，需明确告知业主预收的期限和金额，并严格按照规定用途使用。

（三）费用催缴与管理

1.温馨提示：在费用到期前，应以书面、短信、APP推送等方式向业主发出缴费提醒，提醒内容应清晰注明费用周期、金额及缴费方式。

2.逾期处理：对于逾期未缴纳费用的业主，应区分情况，采取阶梯式催缴方式。首先进行友好沟通，了解未缴费原因，如确有困难，可协商制定分期缴纳计划；对于无正当理由拒缴的，应依据物业服务合同及相关法律法规规定，采取包括但不限于发催缴函、依法提起诉讼或申请仲裁等方式追缴，但需注意方式方法，避免引发冲突。

3.票据管理：收取费用时，必须向业主开具符合规定的票据，严禁白条收费。票据的领用、开具、核销应建立规范的管理制度。

（四）收费的公开与透明

定期（如每季度或每半年）向业主公开物业服务费的收支情况，包括总收入、总支出、主要开支项目、盈亏状况等（涉及商业秘密的除外）。对于专项维修资金等特定用途的资金，其筹集、使用情况更应详细公开，接受业主大会或业主委员会的监督。

三、财务管理制度

（一）预算管理

1.预算编制：物业服务企业应于每年年初，根据物业管理服务合同、年度工作计划以及过往财务数据，科学编制年度财务预算，包括收入预算、成本费用预算、资本性支出预算等。预算编制应做到全面、细致、审慎。

2.预算执行与控制：预算一经批准，应严格执行。在日常运营中，定期对预算执行情况进行监控和分析，对偏离预算的项目及时查明原因，并采取相应措施进行调整和控制。

3.预算调整：如遇重大突发事件或政策调整等不可预见因素，导致预算无法正常执行时，应按照规定程序进行预算调整，并向业主大会或业主委员会说明情况。

（二）日常核算与管理

1.会计核算：严格遵守国家统一的会计制度和会计准则，建立健全会计账簿，规范会计科目设置和会计凭证处理。确保会计信息真实、准确、完整、及时。

2.资金管理：

*账户管理：设立专用的银行账户进行物业管理相关资金的核算与管理，严禁公款私存或挪用。

*现金管理：严格执行现金管理制度，控制库存现金限额，大额收支应通过银行转账方式进行。

*票据与印章管理：加强支票、汇票等银行票据及财务印章的管理，实行专人保管、分开存放，确保安全。

3.成本控制：在保证服务质量的前提下，积极采取措施控制各项成本费用支出。建立采购管理制度，对大额物资采购应遵循公开、公平、公正的原则，必要时采取招标方式。

（三）财务审批与内控

1.审批权限：明确各项费用支出的审批权限和审批流程，不同层级的管理人员拥有不同额度的审批权。重大支出项目应集体决策。

2.内部控制：建立健全内部财务控制制度，加强对各项经济业务的事前防范、事中控制和事后监督。确保不相容岗位相互分离、制约和监督，如会计与出纳分离、采购与付款分离等。

3.财务稽核：定期进行内部财务稽核，检查会计凭证、账簿记录、财务报表的真实性、合规性和准确性，及时发现并纠正财务管理中存在的问题。

（四）财务公开与审计监督

1.定期公开：按照物业服务合同约定及业主大会要求