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个人住房买卖合同签订注意事项

在房地产交易中，个人住房买卖合同扮演着“宪法”般的核心角色，其条款的严谨性与完备性直接关系到交易双方的切身利益，甚至决定了交易的成败。作为一项复杂且专业的民事法律行为，签订住房买卖合同远非简单的“签字画押”，而是需要买卖双方，尤其是买方，具备足够的审慎与专业认知。本文将结合实务经验，从签约前的核查、合同条款的精细化约定到履约过程的风险防范，为您系统梳理其中的关键注意事项，助您在交易中规避风险，顺利实现安居梦。

一、签约前的“火眼金睛”：核查与确认是前提

在正式落笔签字之前，买方的首要任务是对交易标的——房屋，以及交易对手——卖方，进行全面而细致的调查与核实。这一步是防范潜在风险的第一道防线，切不可掉以轻心。

（一）房屋产权状况的深度核验

房屋的产权状况是交易的基石，任何瑕疵都可能导致后续纠纷甚至合同无效。务必要求卖方提供合法有效的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，若尚未统一换证）。仔细核对产权证上的登记信息，包括但不限于：

1.权利人信息：确保卖方即为产权证上登记的权利人，或持有合法有效的授权委托书（若为代理人）。如为共有产权（如夫妻共有、家庭共有），需所有共有人一致同意出售并签字。

2.房屋坐落与基本情况：产权证记载的房屋地址、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋性质（商品房、经济适用房、房改房等）、规划用途（住宅、商业等）需与实际情况及买方预期相符。特别注意，房屋性质不同，其上市交易条件、税费政策可能存在显著差异。

3.权利限制情况：关键核查房屋是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制。这一步最可靠的方式是陪同卖方或委托律师、中介机构到不动产登记中心进行“查档”，获取房屋的权属登记信息查询结果。切勿仅凭卖方口头承诺或房产证表面信息判断。

（二）房屋实际状况的细致勘查

“纸上得来终觉浅”，产权证信息无误不代表房屋实际状况完美。买方应多次、不同时段实地查看房屋：

1.结构与质量：观察房屋主体结构有无明显裂缝、渗水、漏水痕迹，墙体、地面、天花板是否平整，门窗、水电、厨卫等设施是否完好可用。

2.面积实测：有条件的话，可以自行或请专业人士对房屋实际使用面积进行大致测量，与产权证记载面积进行比对，了解是否存在显著差异。

3.物业管理与邻里环境：了解小区的物业管理水平、物业费标准及缴纳情况，观察周边配套设施、交通便利性、噪音、卫生等环境因素。

4.隐性问题：询问卖方房屋是否发生过非正常死亡事件（部分买方对此有忌讳），房屋是否存在违建、是否拖欠水电气暖物业费等。这些虽非法律强制披露内容，但关乎居住体验，应尽量了解。

（三）卖方主体资格与履约能力的审查

确保与您签约的卖方是合法的权利人或有权代理人。审查卖方身份证、户口簿（若为共有，需所有共有人证件），代理人还需提供经公证的授权委托书。对于企业法人或其他组织出售房产，需审查其营业执照、法定代表人身份证明、股东会或董事会决议等文件。同时，可通过交流判断卖方的履约诚意和能力。

二、合同条款的“字斟句酌”：权利义务的明确界定

（一）合同主体信息的准确性

合同首部的买卖双方（及中介方，若有）信息必须准确无误，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、通讯地址等。这是确保合同当事人身份正确、责任清晰的前提。

（二）房屋基本情况的清晰描述

房屋的坐落位置、产权证号、建筑面积（含套内面积）、房屋性质、规划用途等，必须与产权证完全一致，不得有任何歧义。

（三）价款及支付方式的明确约定

这是合同的核心经济条款，必须清晰、具体、可操作。

1.房屋总价：大小写金额必须一致，明确币种。

2.单价：若按面积计价，单价也应列明。

3.付款方式：是全款还是按揭贷款？如为按揭，需明确首付款金额、贷款金额（及贷款未获批准的处理方式）。

4.付款期限与节点：定金、首付款、尾款（或贷款发放后）的支付时间、支付条件（如“见不动产登记受理单后X日内支付”）、支付方式（现金、银行转账——务必约定收款账户信息，强烈建议通过银行转账并保留凭证）。

*定金条款：定金金额、支付时间、定金罚则（买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）需明确。注意定金与“订金”的区别，后者不具有定金罚则的效力。

*资金监管：对于大额交易，建议约定通过第三方资金监管账户进行，以保障资金安全。

（四）房屋交付的详尽约定

1.交付时间：明确具体的交房日期。

2.交付标准：是毛坯、简装还是精装？随房交付的设施设备、家具家电（若有）需一一列明清单，注明品牌、型号、数量、状态，并可作为合同附件。

3.交付条件：房屋需符合双方约定的交付标准，相关费用（如水电气暖、物业费、有线电视费等）已结清，房屋钥匙、门禁卡等已移交。

4.户口迁移：若