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2024年房地产估价师理论与方法权威卷(第二套)

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1.房地产价格与一般物品价格的不同之处不包括（）。

A.受区位因素影响大

B.价格形成时间长

C.同时具有买卖价格和租赁价格

D.由生产成本决定价格

答案：D

分析：房地产价格由多种因素决定，并非单纯由生产成本决定，而一般物品价格在很大程度上受生产成本影响。A、B、C均是房地产价格与一般物品价格的不同点。

2.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业厂房

答案：A

分析：商业用房的楼层差异对其经营效益影响很大，不同楼层的人流量、可见度等不同，价格相差较大，对楼层最为敏感。住宅、写字楼和工业厂房相对而言对楼层的敏感度不如商业用房。

3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入水平

B.物价变动

C.城市化

D.利率

答案：C

分析：城市化属于社会因素，而居民收入水平、物价变动、利率都属于影响房地产价格的经济因素。

4.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.370000

C.420000

D.450000

答案：A

分析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000元。

5.市场法估价中，可比实例成交日期与价值时点相近，不宜超过（）。

A.半年

B.1年

C.2年

D.3年

答案：B

分析：可比实例成交日期与价值时点相近，不宜超过1年，以免房地产市场状况发生较大变化影响估价准确性。

6.某可比实例的成交价格为3000元/㎡，建筑面积为100㎡，首付12万元，余款半年后支付8万元，1年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。

A.2928.47

B.2944.44

C.2985.56

D.3000

答案：A

分析：首先计算余款的现值，8万元半年后的现值=8÷(1+8%÷2)=7.6923万元，10万元1年后的现值=10÷(1+8%)=9.2593万元，实际总价=12+7.6923+9.2593=28.9516万元，实际单价=289516÷100=2928.47元/㎡。

7.运用成本法评估房地产价格时，开发利润的计算基数通常不包括（）。

A.土地取得成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售税费

答案：D

分析：开发利润的计算基数通常包括土地取得成本、建设成本、管理费用和投资利息，不包括销售税费。

8.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。

A.30.0

B.42.8

C.47.8

D.50.0

答案：C

分析：门窗等损坏修复费用2万元；装饰装修折旧额=30×3÷5=18万元；设备折旧额=60×10÷15=40万元；主体结构折旧额=(1803060)×10÷50=18万元；物质折旧额=2+18+4022=47.8万元。

9.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

答案：D

分析：先计算前5年净收益现值，再计算第6年起的净收益在第5年末的现值并折现到现在，两者相加可得收益价格。前5年净收益现值=20÷(1+10%)+22÷(1+10%)2+25÷(1+10%)3+28÷(1+10%)?+30÷(1+10%)?≈85.78万元；第6年起的净收益在第5年末的现值=35÷10%×[11÷(1+10%)33]≈317.44万元，折现到现在=317.44÷(1+10%)?≈195.08万