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2024年房地产估价师理论与方法权威卷(第三套)

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明B.发现C.创造D.确定

答案：B

分析：房地产价值是客观存在的，估价师的工作是通过科学方法去发现其价值，并非发明或创造价值。

2.下列房地产中，通常情况下，最适用比较法估价的是（）。

A.某住宅B.在建工程C.码头D.机场

答案：A

分析：比较法适用于大量存在、具有一定替代性的房地产，住宅符合此特点，而在建工程、码头、机场等缺乏足够可比实例。

3.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.50B.250C.300D.350

答案：B

分析：每平方米建筑面积的净拆迁费用=30050=250元/㎡，这就是土地的减价修正额。

4.某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有建筑面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。

A.2080B.2288C.2340D.2420

答案：C

分析：套内建筑面积=建筑面积×(1分摊的共有建筑面积系数)=100×(110%)=90㎡，总价=套内建筑面积×套内建筑面积下价格=90×2600=234000元，建筑面积下价格=总价÷建筑面积=234000÷100=2340元/㎡。

5.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/㎡。

A.2400B.2405C.2410D.2415

答案：C

分析：根据收益法公式，先计算出无限年期价格，再计算30年收益权利价格，经计算约为2410元/㎡。

6.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，则该宗房地产的价格为（）万元。

A.22B.22.5C.23D.23.5

答案：B

分析：自有资金收益=5×12%=0.6万元，抵押贷款收益=20.6=1.4万元，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5万元，房地产价格=自有资金+抵押贷款金额=5+17.5=22.5万元。

7.运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。

A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法

答案：B

分析：成本法主要用于求取重新购建价格，不适合用于求取开发完成后的价值，开发完成后的价值常用市场法、收益法、长期趋势法等。

8.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5

答案：C

分析：年折旧额=重置价格×(1残值率)÷经济寿命=800×200×(12%)÷40=3920元，折旧总额=年折旧额×有效经过年数=3920×12=47040元，现值=重置价格×建筑面积折旧总额=800×20047040=112960元≈11.3万元。

9.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A.10.0%B.11.1%C.11.9%D.12.5%

答案：B

分析：投资利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)=500÷(1000+3000+200+300)=11.1%。

10.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平

答案：A

分析：房地产投机属于社会因素，物价变动、财政收支状况、居民收入水平属于经济因素。

11.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/