2025年建筑工程类考试-房地产估价师-经营与管理历年参考题库含答案解析.docxVIP

2025年建筑工程类考试房地产估价师经营与管理历年参考题库含答案解析

1.房地产投资中，风险最大的是（）。

A.土地购置投资

B.开发投资

C.置业投资

D.租赁投资

答案：A

分析：土地购置投资面临规划变更、土地闲置处罚等多种不确定因素，且前期资金投入大，在房地产投资各类型中风险最大。开发投资虽有建设和销售风险，但相对土地购置投资确定性稍高；置业投资和租赁投资风险又低于开发投资。

2.下列关于房地产市场特性的表述中，错误的是（）。

A.房地产市场是一个产品差异化的市场

B.房地产市场是一个地区性市场

C.广泛需要房地产经纪人提供服务

D.房地产价格走势在各地区基本相同

答案：D

分析：房地产具有不可移动性，不同地区的经济、政策、供需等情况差异大，所以房地产价格走势在各地区差异明显，并非基本相同。房地产产品存在位置、品质等差异，是产品差异化市场；因不可移动，市场具有地区性；其交易复杂，广泛需要经纪人服务。

3.某城市2023年商品住房施工面积为1000万平方米，其中新开工面积为300万平方米，竣工面积为150万平方米。若该城市住房建设按照当前的进度发展，且建设项目的施工周期平均为2年，则2025年该城市商品住房新开工面积为（）万平方米。

A.150

B.200

C.300

D.500

答案：C

分析：已知建设项目施工周期平均为2年，2023年新开工面积会在2025年左右竣工，且按照当前进度发展，所以2025年新开工面积和2023年新开工面积相同，为300万平方米。

4.房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，形成的市场均衡是（）。

A.供需平衡

B.供给过剩

C.需求过剩

D.潜在需求

答案：B

分析：当需求增长率由大于供给增长率变为小于供给增长率时，意味着供给增加速度超过需求增加速度，市场上会出现供给过剩的情况，形成供给过剩的市场均衡。

5.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A.变现风险

B.比较风险

C.时间风险

D.持有期风险

答案：A

分析：系统风险是影响所有投资项目的、无法通过投资组合分散的风险。变现风险是指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，是系统风险。比较风险、时间风险、持有期风险属于个别风险，可以通过投资组合等方式分散。

6.某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为15万元，运营费用为年租金收入的25%，则该投资的税前现金回报率为（）。

A.8.48%

B.10.91%

C.12.50%

D.15.00%

答案：A

分析：首先计算年还本付息额，根据等额还本付息公式(A=Ptimesfrac{i(1+i)^n}{(1+i)^n1})，(P=40)万元，(i=8%)，(n=10)年，可得(A=40timesfrac{8%(1+8%)^{10}}{(1+8%)^{10}1}approx5.96)万元。年净租金收入(=15times(125%)=11.25)万元，自有资金(=10040=60)万元。税前现金回报率(=frac{11.255.96}{60}times100%approx8.48%)。

7.下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。

A.与财务报表中的成本完全不一样

B.应根据实际发生费用记录来确定

C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

答案：D

分析：房地产投资分析中的成本是对项目未来将要发生的费用的预测和估算，它与财务报表中的成本有所不同，财务报表中的成本是基于实际发生的费用记录。投资分析成本是为了评估项目的可行性和收益情况进行的预估。

8.下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。

A.空置率与有效毛收入呈反向变动

B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

答案：A

分析：空置率越高，实际出租的面积越少，有效毛收入越低，二者呈反向变动。与物业服务企业签订长期合约只能在一定程度上缓解通货膨胀对运营费用的影响，不能完全排除；权益投资比率高，投资者承担风险小，风险报酬也低；金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率。

9.某房地产开发项目的占地面积为10000平方米，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，