2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)模拟试题及答案汇总.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)模拟试题及答案汇总

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.土地价格是（）。

A.土地价值的货币表现

B.土地使用价值的货币表现

C.土地权利和收益的购买价格

D.土地所有权的购买价格

答案：C

解析：土地价格是土地权利和收益的购买价格，土地不具有价值，其价格是地租的资本化，反映的是对土地权利和未来收益的一种购买支付。A选项土地本身没有价值；B选项表述不准确；D选项我国土地所有权不能买卖，所以排除A、B、D。

2.下列不属于影响土地价格的区域因素的是（）。

A.交通条件

B.环境质量

C.土地使用管制

D.人口密度

答案：C

解析：土地使用管制属于影响土地价格的个别因素。区域因素是指对区域内的土地价格水平有影响的因素，交通条件、环境质量、人口密度都属于区域因素，所以答案选C。

3.采用市场比较法评估土地价格时，进行交易情况修正的目的是消除（）对价格的影响。

A.特殊交易行为

B.交易日期

C.区域因素

D.个别因素

答案：A

解析：交易情况修正的目的是消除特殊交易行为对价格的影响，如急于出售或购买、关联交易等。交易日期修正考虑时间因素对价格的影响；区域因素和个别因素在其他修正环节考虑，所以答案是A。

4.某宗土地面积为1000平方米，单价为1500元/平方米，现已知该宗土地所在区域的土地还原率为6%，则该宗土地的年纯收益为（）元。

A.9000

B.15000

C.6000

D.18000

答案：A

解析：根据土地年纯收益的计算公式：年纯收益=土地价格×土地还原率。土地价格=土地面积×单价=1000×1500=1500000（元），年纯收益=1500000×6%=9000（元），所以答案选A。

5.剩余法评估土地价格时，计算利息的基数不包括（）。

A.地价

B.建筑费用

C.专业费用

D.销售税费

答案：D

解析：在剩余法中，计算利息的基数包括地价、建筑费用、专业费用等，销售税费是在计算项目总收益和总支出时考虑的，不包括在计算利息的基数内，所以答案是D。

6.路线价法主要适用于（）的估价。

A.商业街道两侧土地

B.工业用地

C.居住用地

D.农业用地

答案：A

解析：路线价法主要适用于商业街道两侧土地的估价，通过设定标准深度，利用路线价来评估临街土地的价格。工业用地、居住用地和农业用地一般不适用路线价法，所以答案选A。

7.下列关于土地还原率的说法，错误的是（）。

A.土地还原率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率

B.土地还原率与土地投资风险成反比

C.土地还原率应高于银行存款利率

D.土地还原率受土地的用途影响

答案：B

解析：土地还原率与土地投资风险成正比，风险越大，土地还原率越高。A选项是土地还原率的定义；C选项土地还原率应高于银行存款利率，以体现土地投资的收益优势；D选项不同用途的土地，其还原率不同，所以答案选B。

8.某建筑物建成于2010年，耐用年限为50年，残值率为4%，则该建筑物2025年的成新率为（）。

A.72%

B.76.8%

C.80%

D.84%

答案：B

解析：已使用年限=2025-2010=15（年），成新率=[1-（1-残值率）×已使用年限÷耐用年限]×100%=[1-（1-4%）×15÷50]×100%=76.8%，所以答案选B。

9.用成本逼近法评估土地价格时，土地取得费和土地开发费应计息的年期分别为（）。

A.开发期的一半、开发期的一半

B.整个开发期、开发期的一半

C.开发期的一半、整个开发期

D.整个开发期、整个开发期

答案：B

解析：土地取得费是在取得土地时一次性投入的，应计息的年期为整个开发期；土地开发费是在开发过程中逐步投入的，一般假设均匀投入，所以计息年期为开发期的一半，答案选B。

10.下列属于土地自然特性的是（）。

A.土地的稀缺性

B.土地的可垄断性

C.土地位置的固定性

D.土地利用的多方向性

答案：C

解析：土地的自然特性包括土地位置的固定性、面积的有限性、质量的差异性、功能的永久性等。土地的稀缺性、可垄断性和利用的多方向性属于土地的经济特性，所以答案选C。

11.市场比较法中，可比实例的成交日期与估价时点相差不宜超过（）。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

答案：A

解析：市场比较法中，可比实例的成交日期与估价时点相差不宜超过1年，以保证市场情况的相对稳定性，减少时间因素对价格比较的影响，所以答案选A。

1