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2025房地产估价师案例分析题库及答案

案例一：住宅房地产抵押价值评估

案例背景

位于某城市繁华地段的一套住宅，建筑面积为120平方米，建成于2010年，房屋所有权人李先生欲以该住宅向银行申请抵押贷款。该住宅所在小区配套设施完善，周边有学校、商场、医院等，交通便利。

评估要求

评估该住宅在当前市场状况下的抵押价值。

评估过程

1.资料收集

-收集该小区及周边类似住宅的近期交易案例，包括交易价格、面积、楼层、装修情况等信息。

-查阅当地房地产市场的相关统计数据，了解住宅价格的走势和市场供需情况。

-实地勘察该住宅，记录房屋的装修状况、户型结构、朝向等情况。

2.可比实例选择

从收集的交易案例中选取三个与该住宅具有较强可比性的实例：

-实例A：建筑面积118平方米，成交价格为200万元，交易日期为3个月前，装修状况为精装修，楼层为5楼。

-实例B：建筑面积122平方米，成交价格为210万元，交易日期为6个月前，装修状况为简装修，楼层为8楼。

-实例C：建筑面积115平方米，成交价格为195万元，交易日期为4个月前，装修状况为毛坯房，楼层为3楼。

3.因素修正

-交易情况修正：经调查，三个可比实例的交易均为正常交易，无需进行交易情况修正。

-交易日期修正：根据当地房地产市场价格指数，近6个月来住宅价格每月上涨0.5%。对实例B的价格进行修正，修正系数为\((1+0.5\%)^6\)；对实例A和实例C的价格进行修正，修正系数为\((1+0.5\%)^3\)。

-房地产状况修正：主要考虑面积、装修、楼层等因素。该住宅为精装修，楼层为6楼。与可比实例进行比较，确定各因素的修正系数。例如，装修状况修正：精装修比简装修价格高10%，比毛坯房价格高20%；楼层修正：6楼比5楼高5%，比8楼低3%，比3楼高8%。

4.计算比准价格

根据修正后的价格，计算三个可比实例的比准价格：

-实例A比准价格=\(200×(1+0.5\%)^3×(1+5\%)×(1+0)\)（假设面积因素无需修正）\(≈206.15\)万元

-实例B比准价格=\(210×(1+0.5\%)^6×(1-3\%)×(1+10\%)\)（假设面积因素无需修正）\(≈222.48\)万元

-实例C比准价格=\(195×(1+0.5\%)^3×(1+8\%)×(1+20\%)\)（假设面积因素无需修正）\(≈223.87\)万元

5.确定评估价值

采用简单算术平均法，计算该住宅的比准价格为\((206.15+222.48+223.87)÷3=217.5\)万元。考虑到抵押评估的谨慎原则，确定该住宅的抵押价值为210万元。

答案分析

1.评估方法的合理性：采用市场法进行评估，因为该住宅所在区域有较多的类似交易案例，市场法能够较好地反映市场实际情况。

2.因素修正的准确性：在进行交易日期和房地产状况修正时，充分考虑了各种因素对价格的影响，确保了修正的准确性。

3.谨慎原则的应用：在确定抵押价值时，考虑到抵押评估的特殊性，适当降低了评估价值，体现了谨慎原则。

案例二：商业房地产征收补偿评估

案例背景

某城市因城市规划需要，对一条商业街的部分商业房地产进行征收。其中一家商铺建筑面积为80平方米，位于商业街的黄金地段，经营服装生意，装修精美，经营状况良好。

评估要求

评估该商铺在征收时的补偿价值。

评估过程

1.资料收集

-收集该商业街及周边类似商业房地产的近期交易案例和租金案例。

-了解当地商业房地产的市场租金水平、空置率、资本化率等参数。

-实地勘察该商铺，记录其装修状况、经营情况、设备设施等。

2.评估方法选择

考虑到该商铺有稳定的收益，采用收益法和市场法相结合的方法进行评估。

3.收益法评估

-确定潜在毛收入：根据该商铺的经营情况和市场租金水平，确定其潜在毛收入为每年30万元。

-扣除空置和收租损失：考虑到商业房地产的空置情况，确定空置和收租损失率为5%，则有效毛收入为\(30×(1-5\%)=28.5\)万元。

-计算运营费用：运营费用包括管理费、维修费、保险费、税费等，经测算，运营费用率为30%，则运营费用为\(28.5×30\%=8.55\)万元。

-确定净收益：净收益=有效毛收入-运营费用=\(28.5-8.55=19.95\)万元。

-确定资本化率：通过对当地类似商业房地产的调查和分析，确定资本化率为8%。

-计算收益价值：假设该商铺的剩余收益年限为30