城市轨道交通车辆段基地上盖开发成本及经济效益分析.pdfVIP

资源综合2023年第1期

城市轨道交通车辆段基地上盖

开发成本及经济效益分析

刘阳1马玲玲?

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（1.北京市基础设施投资有限公司北京；2.鄂尔多斯市自然资源局东胜区分局蒙古）

内

［摘要］本文以北京市16号线北安河车辆段为例，对地铁车辆段上盖物业开发前后进行成本分析；通过

盈亏平衡分析，对不同工程费用不同容积率下的土地开发成本及不同土地上市价格下的房价盈亏平衡点

进行了经济效益分析。得出上盖平台物业开发具有良好的经济效益和商业价值，是一种多方共赢的模式。

［关键词］地铁车辆段；上盖开发；平衡点；经济效益

近年来，城市轨道交通成为城市发展的重要基结构柱、核心筒落地、夹心落地等需要增加的相应结

础，车辆段上盖开发项目符合当下大中城市土地资源构落地面积，不同程度的扩大占地面积，增加的费用

的总体规划要求，不但有效缓解了城市交通拥堵压主要是：①开发负荷增加的上盖大平台工程建设费用

力，而且对整治环境污染，城市规划格局散乱等弊病包括运用库、联检库、小汽车库的土建费用和安装费

起到一定积极作用，符合以轨道交通为中心的TOD用；咽喉区的土建费用和安装费用；②工程建设其他

发展模式。更重要的是与保障性住宅相结合的车辆费用；③增加的征地拆迁费用；④坡道费用；减震降噪

段项目解决了广大中低收入“蚁族”们的住房难问题，工程费；增加的财务费用；增加的大市政费用等。

使他们有了便捷的通勤条件。车辆段基地占地面积2.上盖开发后入市成本分析

大，建筑单体柱网规整，上盖平台空间利用率高，利用在项目达到入市标准后，按照土地出让相关政策

车辆段上部空间进行物业开发，将是大城市未来的发通过“招拍挂”方式将土地公开入市交易。确定土地

展趋势。随着我国城市化的速度不断加快，地铁线路出让成本V主要由综合开发成本与政府收益两部分

的不断增加，车辆段的数量也不断增加，车辆段对于决定。地铁成本与综合开发成本根据轨道交通场站

区域周边的影响也越来越大，经济效益评价是上盖平与周边用地一体化规划的分劈原则进行分摊，确定综

台开发建设是否立项的重要依据。所以，对上盖开发合开发成本。

建设进行成本分析和盈亏平衡分析，具有重要的研究出让价格参考周边土地市场评估情况确定，并考

意义。虑地铁增值效应。车辆段从规划到建成时间较长，地

1.车辆段上盖开发前后的成本分析块出让时的楼面地价需要依据现有的出让价格V加

本项目选取北京16号线北安河车辆段上盖开发上必要的增幅r来确定。假设出让价格年均增幅为

前后的成本进行分析研究。北安河新建车辆基地，主r，现在距离地块出让年限为n年，则出让时出让价

要承担16号线配属列车的停放、列检、整备以及月修、格V,为：V,=V*（1十r)，当出让价格V.≥出让

临修任务。盖上规划为居住、商业、办公、酒店、配套公成本V时，车辆段上盖开发具备开发价值。

共设施等功能，定位为功能复合，生态型的TOD社区。

3.经济效益平衡点分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（