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小产权房法律困境与破局路径探究：基于权益平衡与制度完善视角

一、引言

1.1研究背景与意义

随着城市化进程的加速，我国房地产市场蓬勃发展，在这一过程中，小产权房作为一种特殊的住房形态大量涌现。据相关机构统计，小产权房在国内整体存量房中占比高达24%，在一些城市的城乡结合部，小产权房更是随处可见。其产生与我国独特的土地制度以及城市化进程中的诸多因素紧密相关。我国实行城乡二元土地所有制，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。在城市化快速发展阶段，城市住房需求激增，房价不断攀升，而农村集体土地在一定程度上游离于严格的房地产市场管控之外，这就为小产权房的产生提供了土壤。一些农村集体组织或个人为获取经济利益，在集体土地上开发建设房屋并向社会销售，小产权房由此大量出现。

小产权房的大量存在，对社会经济和居民生活产生了多方面影响。在积极影响方面，它为中低收入群体提供了价格相对低廉的住房选择。以北京为例，在城市周边的一些小产权房区域，房价可能仅为同地段商品房的三分之一甚至更低，这使得许多原本无力购买商品房的家庭实现了住房梦，在一定程度上缓解了城市住房紧张的局面，满足了部分居民的刚性住房需求。同时，小产权房的开发建设在一定程度上促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。例如，一些靠近城市的农村，通过建设和出售小产权房，获得了土地增值收益，用于改善农村基础设施和公共服务。

然而，小产权房也带来了一系列消极影响。从法律层面看，小产权房的建设和销售往往违反了土地管理法等相关法律法规。其建设未经过合法的土地审批和规划许可程序，土地性质未经依法变更，这导致小产权房的产权存在严重瑕疵，购房者无法获得国家认可的产权证书，其权益难以得到法律的有效保障。一旦发生纠纷，如房屋质量问题、拆迁补偿问题等，购房者将陷入困境。从经济层面分析，小产权房的无序发展扰乱了正常的房地产市场秩序。由于小产权房开发成本低，价格远低于商品房，这对正规房地产市场形成了冲击，挤压了商品房的市场份额，影响了房地产市场的健康稳定发展。此外，小产权房的存在还导致了国家土地出让金和相关税费的流失，影响了政府的财政收入，进而影响了城市基础设施建设和公共服务的投入。在社会层面，小产权房由于缺乏规范的建设标准和监管，房屋质量和居住安全存在隐患。同时，小产权房的产权纠纷容易引发社会矛盾，影响社会稳定。

研究小产权房法律问题及解决途径具有重要意义。从保障各方权益角度来看，明确小产权房的法律地位和相关权益，可以使购房者的合法权益得到保护，避免其遭受不必要的损失。同时，也能保障农村集体组织和农民的利益，规范其土地开发利用行为。在维护社会稳定方面，解决小产权房问题能够减少因产权纠纷引发的社会矛盾，促进社会和谐。通过合理的政策引导和法律规范，将小产权房纳入有序管理的轨道，有助于化解潜在的社会风险。对于促进房地产市场健康发展而言，妥善处理小产权房问题能够消除房地产市场的不稳定因素，恢复市场秩序，使房地产市场回归理性发展的道路。这不仅有利于房地产行业的可持续发展，也有利于整个国民经济的稳定运行。因此，深入研究小产权房的法律问题及解决途径迫在眉睫，对于推动我国社会经济的稳定发展具有重要的现实意义。

1.2国内外研究现状

国内对于小产权房法律问题的研究成果颇丰，在多个关键领域展开了深入探讨。在产权认定方面，众多学者从不同角度剖析小产权房产权困境的根源。有学者指出，小产权房建设于农村集体土地之上，由于我国城乡二元土地制度的存在，集体土地未经依法征收转为国有土地，使得小产权房难以获得国家认可的产权证书，其产权处于模糊和不确定状态。从土地管理法的规定来看，农村集体土地的使用和流转受到严格限制，小产权房的建设和销售往往不符合这些规定，导致其产权缺乏法律保障。在实际案例中，如北京某区的小产权房项目，购房者虽持有与开发商或村委会签订的购房合同，但在涉及房屋抵押、继承等问题时，因无法提供合法产权证书，权益无法得到法律支持。

合同效力是小产权房研究的另一个重点领域。学界普遍认为，小产权房买卖合同的效力认定较为复杂，存在多种观点。一种观点认为，小产权房买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。因为小产权房的建设和交易违反了土地管理法中关于集体土地流转的规定，以及城市房地产管理法中关于商品房开发销售的相关要求。另一种观点则认为，在一定条件下，小产权房买卖合同可以认定为有效。例如，在本集体经济组织成员之间转让小产权房的合同，由于双方均为集体经济组织成员，其对土地的使用和房屋的交易在一定程度上符合农村集体经济组织内部的规定，且不损害国家、集体和第三人利益，此类合同可以认定为有效。在司法实践中，不同地区的法院对于小产权房买卖合同效力的认定也存在差异，这进一步加剧了合同效力的不确定性。

政策监管方面，国内学者对政府在小产权房问题