地产企业自主建造方式的利弊.docVIP

地产企业自主建造方式利弊

档前房地产行业已陷入萧条期，大部分地产企业销售业绩持续下滑，成本不停提高。而目前中国地产行业自主建造企业并不多，虽然有些地产采用是自主建造但由于缺乏有效成本控制和鼓励措施，自主建造优势没有得到充足发挥。而诸多地产企业则一直采用招投标方式将建造施工过程外包，基于目前中国建筑企业，对于成本控制和管理都不具有优势，以至于地产企业低价招来施工企业无法到达应有成本控制目（质量控制，导致后来地产维护成本过高），低报价导致后来施工方无利润，施工企业只能采用偷工减料、采用劣质原材，或用设计变更方式提造价，超过预算更是屡见不鲜，倒是通过签证、扯皮等非正规途径来提高利润弥补低价中标施工企业比比皆是。这对房地产企业尤其是不具有对应技术、成本、管理经验房地产企业相称不利。而地产企业目前又面临着地价高涨、资金局限性、竞争剧烈，一旦建导致本无法控制，地产企业将面临严峻形势，面对如此形势，地产企业应认识到成本控制重要性。我认为包括设计、施工、管理、销售等一整条产业链有序高效整合才是成本控制最佳选择，也是中小地产企业做大做强必经之路。而自主建造更是地产企业需要进行关键环节。

一、非自主建造和自主建造对比分析

非自主建造和自主建造存在很大差异，下面就从工程管理、成本控制、绩效考核与员工鼓励以及地产长期发展四个方面进行对比分析：

1.工程管理方面

在工程施工管理上，非自主建造和自主建造存在明显差异，并且自主建造在这方面有先天优势。

1)质量：在竞争剧烈房地产行业，施工质量好坏是一种决定原因，它不仅能通过合作单位带给企业其产品质量广泛评价甚至会影响到地产企业社会声誉和形象，对销售也会产生很大影响。

而工程质量保证在于施工队伍技术、管理、资金等方面综合管理。对于采用招投标方式将工程建设施工外包给建筑企业方式，有其先天局限性。由于诸多企业在依托低价吸引地产发包方同步，为压缩成本，提高利润。在材料选用以及劳务分包队伍选择方面必然不会择优选用，更也许是低价选用。这样导致原材料质量差，劳务队伍施工技术（差，以至于最终出来施工产品往往达不到发包方质量规定。虽然地产工程部会对其进行规定品质（质量）和监督其施工，在理论上有权利更换不合格承包队伍但出于成本、进度考虑往往有心无力，甲方工程部虽然非常但愿把质量搞上去，可由于管理层次等问题不便于直接插手。出现施工单位难以按工程部门预想计划和规定实行施工。由于施工单位会出于成本考虑对发包方意见采用规定发包方变更材料或变更报价来处理，最终成果很也许发包方造价要提高，但质量未必能上去。

而实行自主建造，地产企业完全可以选择质优价廉材料和劳务队伍，并对其质量采用卓有成效管理和监督，通过协议以及现场管理对材料质量和施工质量加以严格控制。不合格或是不满意劳务队伍可以随时更换，其更换成本也比非自主建造少诸多，从而到达自己计划和规定。更重要是地产企业能渐渐形成一套自己行之有效质量管理措施，为此后无论与否采用自主建造都对施工管理有巨大好处。

2)安全：施工企业对安全重视程度往往高于地产企业，而安全风险也是地产企业不想采用自主建造重要原因。然而在清单计价规则出台后，对安全等风险有了明确规定，发包方无权将所有风险转移给乙方，应愈加公平划分风险责任。而安全风险存在也促成了施工企业对利润有更高追求。

对于采用非自主建造方式，地产企业可以把施工安全风险大部分规避掉，而让施工企业承担。施工企业则采用购置工程保险、组织人员安全培训、设置现场安全员等措施来分散和防止安全风险。这种方式下就规定地产企业招来施工企业自身具有较强管理队伍和安全意识。然而目前大多数施工队伍采用挂靠有资质施工企业方式承包建造项目，并且安全风险重要是由于施工单位玩忽职守、不按技术方案、安全规范施工甚至由于偷工减料等存在逃避安全侥幸心里，向安全要利润导致。?而采用自主建造方式虽然需要地产企业自己承担安全风险，但由于其能强化安全管剪发挥主观能动性，对自身安全管理鼓励措施也会相对有效。因此，地产企业在实行自主建造时完全有能力控制安全风险，做到安全施工。

3)进度：进度对地产企业来说是个非常关键原因。对进度控制状况，直接影响接下来预售和资金回笼工作进行。

对于采用非自主建造方式，施工企业对进度控制重要是出于对协议工期和效益考虑。如：明明懂得在某个位置将会有重要变更，他反而快马加鞭施工，然后通过变更签证得到返工机会以此来增长利润。假如地产企业因市场影响需要提前或拖后工期话，施工企业就会提出规定索赔或规定奖励。但这些得到索赔和奖励未必会用到施工班组或劳务队伍身上。诸多状况下只是施工企业为提高利润、提前要到更多进度款借口。因此导致一边是地产工程部在领导拼命催促工期加紧且不能提高造价或提前拨付进度款状况下，另一边是施工队伍纹丝不动仍旧按自己进度行事。面对这般情形