注会考试经济法考点解读第04章合同法律制度.docVIP

第四章协议法律制度（十一）

第八单元租赁协议

【考点2】房屋租赁协议的司法解释

3.承租人的优先权（多项选择题）

出租人出卖租赁房屋的,应该在出卖之前的合理期限内告知承租人，承租人享受以同等条件优先购置的权利。

（1)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应该在拍卖５曰前告知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应该认定承租人放弃优先购置权。

(2)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内告知承租人或者存在其余侵害承租人优先购置权的情形，承租人祈求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持；但祈求确认出租人与第三人订立的房屋买卖协议无效的，人民法院不予支持。（案例分析题）

【解释】依照物权法定原则,承租人的优先购置权不属于法定物权种类,出租人未告知承租人即将租赁房屋出卖給第三人时：(１)出租人与第三人之间的房屋买卖协议有效;（２)出租人应向承租人承担赔偿责任。

4.承租人不享受优先权的情形

具备以下情形之一,承租人主张优先购置房屋的，人民法院不予支持:

(１）房屋共有人行使优先购置权的；

（２）出租人将房屋出卖給近亲属，包含配偶、父母、儿女、弟兄姐妹、祖父母、外祖父母、孙儿女、外孙儿女的；

（3）出租人履行告知义务后,承租人在15曰内未明确表达购置的；

(4）第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续的。

【相关链接】按份共有人将其份额出让給共有人以外的第三人时，其余共有人在同等条件下，享受“优先购置权”。

【例题·多项选择题】甲承租乙的住房,租期未满，乙故意将该住房出售。依照协议法律制度的规定，以下表述中，对的的有()。（)

A.乙应在出售之前的合理期限内告知甲，甲在同等条件下享受优先购置权

B.假如乙对甲隐瞒情况,将房屋出售給丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖协议无效

C.假如甲放弃优先购置权，当丙购得该住房成为新全部人后,即使租期未满，也有权规定甲立刻迁出该住房

Ｄ．假如乙的哥哥丁想要购置该住房,则甲不得主张优先购置权

【答案】AD

【解析】（1）选项A：出租人出卖租赁房屋的,应该在出卖之前的合理期限内告知承租人,承租人享受在同等条件下优先购置的权利；(2）选项B:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内告知承租人或者存在其余侵害承租人优先购置权的情形，承租人祈求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持,但祈求确认出租人与第三人订立的房屋买卖协议无效的，人民法院不予支持；(３）选项C：租赁物在租赁期间发生全部权变动的,不影响租赁协议的效力；（4)选项D：出租人将房屋出卖給近亲属(包含配偶、父母、儿女、弟兄姐妹、祖父母、外祖父母、孙儿女、外孙儿女），承租人主张优先购置房屋的,人民法院不予支持。

5.房屋租赁中同住人的权利

（1)承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁协议租赁该房屋。

(２）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合作方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其余合作人祈求按照原租赁协议租赁该房屋的，人民法院应该支持。

第九单元融资租赁协议

【考点1】融资租赁协议的认定及效力

1.《协议法》的规定

融资租赁协议是出租人依照承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购置租赁物，提供应承租人使用,承租人支付租金的协议。

【解释1】融资租赁关系:(1）三方当事人：出租人、承租人、出卖人;（2)两个协议:融资租赁协议、买卖协议。

【解释2】出租人依照承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖协议，未经承租人批准,出租人不得变更与承租人关于的协议内容。

【解释3】在融资租赁协议中，承租人解除协议的权利应该受到一定的限制。在协议使用期内，承租人无合法、充分的理由不得解除协议。

2．司法解释

（1)售后回租

承租人将其自有物出卖給出租人,再经过融资租赁协议将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以“承租人和出卖人”系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

【案例】甲上市公司为盘活自已的资产,一方面将其机器设备作价8000万元出售給乙融资租赁公司(乙公司取得该设备的全部权),然后甲公司再将该设备从乙公司回租。依照双方订立的融资租赁协议,租期为５年，甲公司(承租人)每年向乙公司（出租人)支付万元的租金;租期届满之后，该设备的全部权归甲公司全部。在本案中:人民法院不应仅以“承租人和出卖人”均为甲公司为由认定不构成融资租赁法律关系。

(2）行政许可

依照法律、行政法规的规定，承租人对于租赁物的经营使用应该取得行政许可的,人民法院不应仅以“出租人”未取得行政许可为由认定融资租赁协议无效。

【考点2】租赁物的交付

１．《协议法》的规定

出租人依照承租人对出卖人、租赁物的选择与出卖人订立的买卖协议，出卖人应该按照约定向“承租人”交付标的物，承租人享受与受领标的物关于的买受人的权利。

2.司法解释

出卖人违反协