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写字楼物业交接流程及注意事项

写字楼物业交接，是物业管理权更迭过程中的关键环节，其顺利与否直接关系到后续物业管理工作的质量和效率，也涉及到业主、原物业服务企业（或开发商）以及新物业服务企业三方的切身利益。这不仅是简单的资料和钥匙的移交，更是责任、风险和服务的传递。因此，一套专业、严谨且具有实操性的交接流程至关重要。

一、交接前准备阶段：未雨绸缪，奠定基础

交接工作的顺利开展，离不开充分的前期准备。此阶段主要由新、旧物业服务企业（或开发商与新物业）共同主导，业主方（通常是业主委员会或产权单位）应全程参与并发挥监督协调作用。

1.成立交接小组，明确职责分工：

*三方应共同组建交接工作小组，明确各方负责人及联络人。

*制定详细的交接工作计划，包括交接范围、内容、时间表、步骤、责任人及应急预案。

*明确各方在交接过程中的权利、义务和责任。

2.全面资料收集与梳理：

*新物业应要求并协助原物业/开发商提供以下资料（尽可能详尽）：

*产权资料：写字楼产权证明、土地使用证、规划许可证、竣工验收备案证明等。

*建筑与设施资料：竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。

*物业运行管理资料：各类值班记录、设备维修保养记录、水质检测报告、消防设施年检报告、电梯年检合格证明等；各项管理制度、服务标准、应急预案等。

*财务资料：预收的物业服务费、停车费、水电费等代管费用的明细及余额；维修资金的使用情况及余额；固定资产清单及折旧情况等。

*业主及租户资料：业主名册、租户名册、租赁合同复印件、装修管理资料等（注意隐私保护）。

*其他资料：与相关单位签订的合同（如保洁、绿化、电梯维保等）、公共区域广告位合同、钥匙及门禁卡清单等。

3.现场勘查与问题记录：

*新物业交接小组应根据收集到的资料，对写字楼公共区域、设施设备进行全面细致的现场勘查。

*重点检查：建筑结构外观、公共区域装修、消防系统、安防系统、空调系统、给排水系统、强弱电系统、电梯、公共照明、卫生环境、绿化等。

*对发现的损坏、缺失、功能障碍等问题，应详细记录，拍照或录像留存证据，并及时与原物业沟通确认。

4.沟通协调与协议签订：

*三方就交接范围、内容、标准、时间节点、责任划分、遗留问题处理方案等进行充分沟通和协商。

*对交接过程中可能出现的争议或疑难问题，应提前商议解决办法。

*协商一致后，签订《物业交接协议》，明确各方权利义务及违约责任。

二、交接实施阶段：细致入微，逐项核查

此阶段是交接工作的核心，需严格按照既定计划和协议执行，确保所有项目交接清晰、责任明确。

1.资料正式移交与签收：

*原物业按照清单向新物业逐项移交各类资料。

*新物业对移交资料的完整性、准确性进行核对，无误后双方在《资料交接清单》上签字确认，并加盖公章。

*对于暂时无法提供的资料，应注明原因、预计提供时间，并由原物业签字承诺。

2.资产与设施设备清点验收：

*逐项清点：对照《设施设备清单》及现场勘查记录，对写字楼内所有属于物业管理范围内的资产、设施设备进行逐一清点、核对。

*功能检查：对各类设备设施（如电梯、消防报警及喷淋系统、空调机组、水泵、高低压柜、监控系统、门禁系统等）进行基本功能测试，确保其能正常运行。必要时可要求原物业操作演示。

*状态确认：记录设备设施的品牌、型号、安装日期、使用年限、当前状况（完好、待修、报废等）。

*公共区域：检查公共区域的墙面、地面、天花板、门窗、灯具、标识标牌等是否完好。

*专业验收：对于专业性较强的设备系统，建议聘请第三方专业机构或技术人员参与验收。

*问题记录与确认：对清点验收过程中发现的任何问题（数量不符、损坏、功能缺失等），均需详细记录在《资产设备交接验收表》中，由双方签字确认，并明确责任方及整改要求。

3.财务及费用结算：

*原物业与新物业（及业主方）共同对预收的各项费用（物业费、停车费、水电费等）进行核算，确保账目清晰。

*按照协议约定，原物业将结余款项（扣除应承担费用后）转交给新物业或业主方指定账户。

*涉及押金（如装修押金）的，应核对清单并办理移交或退还手续。

*所有财务往来均需有凭证，并双方签字确认。

4.钥匙及门禁权限交接：

*原物业向新物业移交所有公共区域、设备房、管理用房、备用钥匙等，并列出《钥匙交接清单》，双方签字确认。

*门禁系统权限、停车场管理系统权限等应及时变更或移交。

5.人员交接（如适用）：

*若涉及原物业员工的留