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2025年综合类房地产开发经营与管理房地产估价理论与方法第五章房地产估价原则历年真题摘选带答案

1.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。

A.公正

B.公平

C.公开

D.估价对象的合法权益

答案：D

分析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值或价格，即以估价对象的合法权益为前提进行估价。

2.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。

A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积

B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果

E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

答案：ACDE

分析：被拆迁房屋面积一般以被拆迁房屋的权属证书记载的面积、房地产管理部门权属档案记载的面积为准，也可由拆迁人与被拆迁人协商确定，还可由具有房产测绘资格的机构测量确定，而不能仅依据拆迁人提供的面积。

3.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理

答案：D

分析：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

4.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B

分析：每平方米建筑面积的拆迁费用和残值净支出为30050=250元/㎡，这也就是该宗土地的减价修正额。

5.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

答案：A

分析：估价时点应与原估价时点一致，因为评估的是该房地产在2003年6月15日的价值，复估也是对这个时间点的价值进行复核。

6.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新开发前提

答案：D

分析：当现状房地产价值低于新建房地产价值减去相关费用后的余额时，重新开发能带来更高价值，应按重新开发前提估价。

7.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.50%

答案：C

分析：建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束，且土地出让合同约定土地使用期间届满不可续期，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命计算折旧。土地使用年限为40年，建设期2年，厂房已建成5年，所以建筑物剩余折旧年限为402=38年，年折旧率=1/38≈2.22%。

8.下列关于合法原则的表述中，正确的有（）。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

B.合法原则所讲的合法，是指符合国家的法律、法规和规章的规定

C.估价对象的权益必须依法判定

D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

E.合法原则的依据可以是相关合同协议

答案：BCDE

分析：合法原则不是要求只有合法的房地产才能成为估价对象，而是要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值或价格，A错误；合法是符合国家法律、法规和规章规定，估价对象权益依法判定，不动产登记簿、相关合同协议都可作为合法原则的依据。

9.某估价机构接受保险公司的估价委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

答案：C

分析：估价对象是被火灾完全烧毁的房屋，要评估其在过去未烧毁时的价值，所以估价对象状况为过去；而评估是现在进行的，参考现在的房地产市场状况。

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