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房屋租赁合同解除法律建议书

——权利、风险与实务指引

尊敬的客户：

在房屋租赁关系中，合同的解除往往涉及复杂的法律问题与潜在风险。无论是出租方还是承租方，在考虑解除租赁合同时，均需在法律框架内审慎评估自身权利、义务及可能面临的后果。本建议书旨在梳理房屋租赁合同解除的常见情形、法律依据及实务要点，以期为您提供清晰的行动指引。

一、合同解除前的审慎评估与准备

在采取任何解除合同的行动之前，我们强烈建议您首先进行全面的自我评估与信息梳理：

1.合同条款的核心地位：请务必仔细研读您与对方签订的《房屋租赁合同》。合同中关于解除条件、通知方式、违约责任（如违约金数额、损失计算方法）、租赁物返还、押金处理等条款，是判断您能否解除合同、如何解除合同以及解除后如何处理善后事宜的首要依据。法律尊重当事人的意思自治，只要合同约定不违反法律的强制性规定，通常会优先得到适用。

2.法律规定的底线与补充：在合同约定之外，《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对租赁合同的解除亦有明确规定。请注意，合同约定不能违反法律的强制性规定，若约定不明或没有约定，则需依照法律规定处理。

3.实际履行情况的梳理：客观、冷静地回顾合同的实际履行状况。例如，是否存在拖欠租金、擅自转租、房屋损坏、改变房屋用途等情形？这些事实是主张解除合同的重要支撑。

4.证据意识的强化：自您考虑解除合同伊始，即应注意收集和保全与租赁关系相关的所有证据材料，包括但不限于租赁合同原件、租金支付凭证、沟通记录（短信、微信、邮件、书面函件等）、房屋状况照片或视频、对方违约行为的证明等。完整的证据链是维护自身合法权益的关键。

5.解除理由的合法性与充分性：您主张解除合同的理由必须具有法律依据或合同依据。模糊的“感觉不合适”或“关系恶化”等情绪化理由，难以获得法律支持，反而可能使您陷入违约境地。

二、合同解除的主要情形与法律路径

房屋租赁合同的解除，总体上可分为协商解除与单方解除两大类。

（一）协商解除：互利共赢的优先选择

协商解除，是指合同双方当事人基于平等自愿的原则，通过友好协商，就提前终止租赁合同达成一致意见。这是最为平和且风险较低的解除方式。

*操作要点：一旦达成一致，建议立即签订书面的《租赁合同解除协议书》，明确以下内容：原合同解除的时间、租金的结算（截至日期、已付未用部分的返还）、押金的处理、房屋返还的条件与时间、双方权利义务的清算、违约责任的免除或承担方式等。书面协议是避免后续争议的最佳保障。

（二）单方解除：法定或约定条件成就时的权利行使

单方解除是指在符合法定或合同约定的特定条件下，一方当事人有权不经对方同意，直接行使解除权使合同归于消灭。

1.依据合同约定解除：

这是单方解除的首选路径。如果合同中明确约定了可以解除合同的特定情形（例如，承租方逾期支付租金超过一定期限、出租方未能按约定维修房屋影响使用等），当该情形实际发生时，守约方即可依据合同约定行使解除权。

*注意：约定的解除条件必须清晰、具体，且不违反法律的强制性规定。

2.依据法律规定解除：

在合同没有明确约定或约定不明时，可适用《中华人民共和国民法典》合同编及相关司法解释中关于租赁合同解除的规定。常见情形包括：

*承租方的法定解除权：

*因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；

*租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；

*出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照法律规定不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同；

*因不可归责于承租人的事由，致使租赁物无法使用的（如房屋被查封、扣押，或权属有争议等）。

*出租方的法定解除权：

*承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

*承租人未经出租人同意转租的；

*承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后，在合理期限内仍未支付的；

*承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，影响房屋主体结构或造成重大损害，且拒绝恢复原状或赔偿损失的；

*租赁物因承租人的原因需要维修，承租人拒绝维修或无力维修，影响出租人权益的（较少见，需具体分析）。

*其他法定情形：如因不可抗力致使不能实现合同目的；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等，这些是合同解除的一般性法定理由，也适用于租赁合同。

三、合同解除的程序与方式

1.解除通知的送达：

无论是约定解除还是法定解除，解除权人行使解除权时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

*通知方式