20250920广州海珠新中轴 - 市场的“危“与”机“思考 -地产老雷 -房地产 -.pptx

城市更新中的“危”与“机”2025年9月珠新中轴海廣州地产老雷

Part01中轴定位与战略价值Axispositioningandstrategicvalue

新中轴战略情况A作为广州18公里新中轴的“黄金中段”，明确“世界级城市客厅”“全球活力城市复合发展中脊”“新质生产力创先区”三大定位核心定位B推动“老中轴（历史商贸）+活力创新轴（科创制造）+新中轴（现代服务）”三轴融合三轴合一C实现从“广州的海珠”到“世界的海珠”的跨越战略目标D北起广州塔，南至南海心沙，一轴贯通珠江前后航道，全长约6公里，覆盖272.43公顷改造范围，是广州向南延伸的城市功能核心带空间范围新中轴黄金中段，打造世界级城市客厅三轴合一，产城融合战略与市场价值重构

城市级发展机遇规划依据：纳入《广州市海珠区国土空间总体规划（2021-2035年）》深度契合区域“一轴引领、两环带动、三区支撑”空间格局：一轴：新中轴线（广州塔-赤岗塔-海珠湖-南海心沙）两环：珠江沿岸高质量发展带、环海珠湿地价值圈三区：琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。市场意义：承接广州“老城市新活力”战略，是核心城区稀缺的大规模更新板块，为房地产开发、商业运营提供战略级载体。政府主导:“依法征收、净地出让“新模式，政策、资金、指标三重倾斜

中轴规模与投入效益前所未有的规模与投入效益覆盖面积272.43公顷全市最大单体城市更新项目总投资400+亿元预计带动区域GDP增长15%+产业空间60-70万m2亩产效益超2000万元/亩直接就业带动5.22万人，保障长期居住需求与消费力

Part02空间布局与核心开发节点Spacelayoutandcoredevelopmentnodes

2. 六大核心节点开发重点核心节点核心功能市场影响要点关联资源广州塔段国际时尚、商务会展高端商业溢价显著，带动周边服务式公寓需求“礼宾阳台”+广州塔-琶洲世界级商圈赤岗段文商旅融合、生活服务鸿运花园不拆迁，外围焕新提升二手房价艺苑南路商业街区（部分已拆）海珠湖段生态休闲、时尚展示低密住宅稀缺，环湖商业具备高端消费潜力国际消费街区（限高层住宅审批）大塘TOD段国际消费、总部经济TOD综合体成价格高地，商业+住宅联动性强8-15万㎡商业+5-10万㎡五星酒店海珠创新湾数字经济、科创制造人才公寓需求旺盛，科创社区溢价空间大低空经济、大模型产业导入南海心沙岛文化演艺、城市客厅滨水高端住宅稀缺，文化配套提升附加值大型赛事/演艺活动承接能力

空间结构蓝图A01B02空间结构蓝图设计理念：“十字绿轴、垂轴街坊、鱼骨密巷”空间结构，摒弃“高楼乱建”模式，采用构建“蓝绿共享”公共空间，强化生态与生活的融合。建筑高度管控环湖一线：≤24米（西北侧近新滘中路可突破至40米）新滘中路以北一线：≤100米二线区域：≤150米大塘站TOD地标：≤250米（区域天际线核心节点）

启动区开发规划–三滘村二类居住用地（兼容商业），总建筑面积82.61万㎡规划调整2024年9月华南鞋城拆迁，2025年控规通过，2028年安置房交付开发进度服务设施用地调整为36班小学、12班幼儿园x2、社区服务中心，路网密度提升至11.74km/km2。规划配套

启动区开发规划–东风村改造面积18.35公顷规划调整2024年12月进入建设阶段，2028年回迁房交付开发进度18班小学、6班幼儿园、公交首末站，聚焦居住与公共服务规划配套

生态保护与可持续发展联动8.69平方公里生态保护红线的海珠湿地与海珠湖，打造“一环（珠江生态绿环）、一心（湿地绿芯）、多廊（河涌生态廊道）、多点（四级公园）”蓝绿体系，2035年目标人均公园绿地≥7.8㎡、公园绿地服务半径覆盖率≥90%，生态资源成房地产核心溢价点生态网络构建环湖一线严格控制开发强度，新建建筑全面执行绿色建筑标准；推广分布式光伏、新型储能技术，契合市场“绿色住宅”消费趋势，提升项目产品竞争力绿色开发标准

Part03产业支撑与标杆项目规划Industrialsupportandbenchmarkprojectplanning

“236+X”产业体系2核心数字经济、智能装备（广重集团、鼎汉交通）3支撑纺织服装、生物医药、光电子/泛半导体（中科云图、技象科技/广药集团、官栈健康、例外服饰、臻帅服饰）6融合总部经济、创意会展、低空经济、新能源、大模型/AI应用（德擎光学、牧今科技、虎头新能源、能迪科技）X未来未来新兴产业（如低空经济、文旅经济、量子计算、生物制造等）通过高亩产、高收入产业导入，形成房价、地价、租金的正循环。