ⅹⅹ商业街区-营销策划纲要.pptxVIP

ⅩⅩ市ⅩⅩ小区改建项目

营销/策划纲要2004年8月至9月

一、项目专案组成员

二、ⅩⅩ小区改造项目现阶段工作建议通过我司对本项目及ⅩⅩ市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。前言

第一部分目前开发建设阶段的各项工作内容我司协助发展商需要做的工作针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请2～3家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；

我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等；以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。12

基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。

酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。

第二部分目前我司需要进行的工作现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容：一．针对本综合项目的风格、功能提出建议。二．协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。三．参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。

协助贵司确定符合要求的律师事务所。05针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。06投资回报计划的计算和包装。03协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。04售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。01在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。02

21以ⅩⅩ第一家产权式酒店为题材，进行市场导入。结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、纸袋、小纪念品等全套销售工具。房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和价值来吸引目标客户。宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等等43第三部分营销理念和宣传推广工作

第四部分销售执行阶段的工作销售计划销售周期及开盘阶段的销售目标；销售价格体系的确定；现阶段销售价格表；销售人员标准说辞的准备。销售人员的组织和培训工作。销售人员进场开始销售。

附：我司于本周提案内容提案主题：ⅩⅩ项目产品定位建议/市场定位及营销推广纲要性方案产品定位建议：以具有较大市场冲击力的市场理念为核心，以产权酒店单体建筑的功能分区、商业业态定位为主市场定位纲要：通过详尽的市场分析，确立目标客群主定位与产权式酒店和底商的价格定位（包括首付款限度）营销推广纲要：以ⅩⅩ首家产权式酒店为最大买点之一，提炼项目至少三个以上的独家买点，融合投资返租的战术

1本方案是在贵司04年9月2日提交的“ⅩⅩ小区改建项目产品定位/市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。2关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈判确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划