建筑拆迁法律合同及注意事项.docxVIP

建筑拆迁法律合同及注意事项

建筑拆迁，无论对于拆迁方还是被拆迁方而言，都是一项涉及重大利益、法律关系复杂且充满潜在风险的系统工程。一份严谨、周全的拆迁法律合同，不仅是双方权利义务的明确约定，更是化解矛盾、保障项目顺利推进的基石。本文将从专业角度，深入剖析建筑拆迁法律合同的核心要素及签订履行过程中的关键注意事项，以期为相关方提供具有实操价值的参考。

一、签订拆迁合同前的审慎考量

在落笔签约之前，充分的准备和审慎的调查是规避风险的第一道防线，这对于被拆迁方尤为重要。

（一）对拆迁主体资格的审查

首先要明确谁是拆迁的主体。拆迁主体通常是政府相关部门或经依法授权的单位，也可能是市场化的房地产开发企业。对于政府主导的征收拆迁，需核实其是否具有法定的征收职权及相应的批准文件。对于商业开发项目，则要审查拆迁方的法人资格、经营范围以及项目的相关批准手续，确保其具备实施拆迁行为的合法基础。警惕任何不具备主体资格的单位或个人以各种名义进行的拆迁活动。

（二）对拆迁项目合法性的审查

拆迁行为必须在法律框架内进行。被拆迁方应要求拆迁方出示证明项目合法性的文件，如建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件（或不动产权证）、拆迁计划和拆迁方案等。对于征收项目，还需审查征收决定是否依法作出并公告，征收补偿方案是否经过法定程序制定和公布。这些文件是项目合法性的基石，缺乏合法依据的拆迁项目，其补偿安置的承诺也难以得到有效保障。

（三）对补偿安置方案的细致研判

补偿安置是拆迁合同的核心内容，直接关系到被拆迁方的切身利益。在签订合同前，务必对拆迁方提出的补偿安置方案进行细致研判。这包括补偿方式（货币补偿、产权调换，或两者结合）、补偿金额的计算标准与依据、用于产权调换房屋的位置、面积、户型、交付标准及期限、过渡方式与过渡期限、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失补偿（针对经营性用房）等。每一项都应逐项核对，确保其公平合理，并符合相关法律法规的强制性规定。

二、拆迁法律合同的核心条款解析

一份规范的拆迁合同应包含以下核心条款，双方在协商和起草时需格外关注。

（一）当事人基本信息

合同开头应清晰列明双方当事人的基本情况，包括：

*拆迁方：名称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、地址、联系方式。若为政府部门，需明确其具体职能部门。

*被拆迁方：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、地址、联系方式。若被拆迁房屋为共有，需列明所有共有人。

此条款看似简单，却是确认合同当事人身份、追究法律责任的基础。

（二）拆迁标的物概况

明确被拆迁房屋的基本情况，是合同履行的前提。应包括：

*房屋坐落的详细地址。

*房屋产权证号（或其他合法权属证明文件编号）、建筑面积（以权属证书记载为准，如有异议需提前核实）。

*房屋用途（住宅、商业、工业等）。

*房屋结构、楼层、朝向等基本状况。

*附属设施、构筑物及地上附着物的清单和状况。

建议在此条款后附上房屋权属证明复印件、房屋现状照片或视频作为合同附件。

（三）补偿方式及补偿金额

此为合同的核心条款，需极其详尽和明确。

*补偿方式：明确约定是货币补偿、产权调换，还是两者相结合。

*货币补偿：应明确补偿总额、构成（如房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、奖励费等），以及各分项的计算依据和标准。支付方式（一次性或分期）、支付期限、收款账户信息也需清晰。

*产权调换：应明确调换房屋的具体位置、栋号、单元、楼层、房号、建筑面积（套内面积和公摊面积）、房屋用途、交付标准（毛坯、简装或精装）、质量标准。若暂不能确定具体房号，应明确选房的原则、顺序和期限。还需约定调换房屋面积与被拆迁房屋面积的差价结算方式（找补差价的金额、支付方式和期限）。

*其他补偿：如搬迁补助费、临时安置补助费（或提供周转用房的具体约定）、因拆迁造成的停产停业损失补偿费、搬迁奖励费、电话宽带等迁移费、装修附属物补偿等，均需逐项列明金额或计算方式。

（四）安置方式及过渡安排

若涉及产权调换或需要临时过渡，此条款至关重要。

*过渡方式：是自行安排过渡还是由拆迁方提供周转用房。

*过渡期限：明确自被拆迁人搬迁交房之日起至调换房屋交付之日止的时间。

*临时安置补助费：若自行过渡，补助费的标准、支付周期（月付、季付或年付）、支付期限、支付方式。

*周转用房：若提供周转用房，需明确房屋位置、面积、设施、使用期限及相关费用承担（如水、电、物业费等）。

*超期过渡责任：若拆迁方未能按期交付调换房屋，应约定逾期过渡期间的临时安置补助费如何调整（通常是增加比例）或其他违约责任。

（五）房屋的交付与拆除

*交付期限：被拆迁方应在何时将被拆迁房屋腾空